借地法

借地権の存続期間については、当事者間に約定がない場合には,堅固な建物の所有を目的とする場合60年、その他の場合30年と法定されています。それに対して、当事者間に約定がある場合には、最短期間が,堅固な建物の所有を目的とする場合30年、その他の場合20年に、それぞれ法定されています。
借地権が消滅した場合の契約の更新については、借地権者が契約の更新を請求したときには、建物がある場合に限り、以前と同一の条件をもって契約が更新されたとみなされます。そして昭和16年には、地主が賃貸借契約の更新を拒絶できるのは、地主が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他の正当の事由がある場合に限ると改正されました。更新が拒絶された場合には、借地権者は建物等を地主に買取るように請求することができます。

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それでは更新を拒絶することができる正当な事由とは一体、どのような事由を指すのでしょうか、法文上からみれば地主の自己使用の場合は常に正当事由に該当するように解釈できると思われますが、判例では土地所有者が更新を拒絶するために必要とされる正当の事由ないし、その事由の正当性を判断するには、単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要し、例えば土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合においても、土地の使用を継続することにつき借地権者側がもつ必要性をも参酌した上、土地所有者の更新拒絶の主張の正当性を判定しなければならないとしています。
借地権には,堅固な建物の所有を目的とするものと、非堅固な建物の所有を目的とするものがあり、両者は借地権の存続期間を異にします。ところが借地権存続期間中に、経済的、社会的環境の変化により、契約によれば非堅固な建物しか建てられないが、堅固な建物を建てなければ経済的に採算がとれないといった事情がしばしば発生します。しかし地主としては、堅固な建物が建てられれば存続期間が延びるので容易に承諾しないのが普通です。借地権者が無断で堅固な建物を建てれば、契約違反となって地主から契約を解除され明渡しを求められます。しかし実際に訴訟になった場合に判例の中には、契約解除を権利濫用としているものもあります。
そこで、こうしたことに関する紛争を合理的に解決するために、昭和41年に、堅固な建物以外の建物を所有する旨の借地条件の変更について、当事者間に協議がととのわないときには、当事者の申立に基づいて、裁判所は借地条件を変更することができるように改正されました。しかし、借地人に一方的に有利にならないように、この裁判にあたっては、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する徒前の経過、その他一切の事情を考慮して、当事者間の利益の衡平を図るために、地代その他の借地条件を変更したり、承諾料にあたる財産上の給付を命じることができるとしました。
借地契約においては、増改築の禁止あるいは増改築に関しては地主の承諾を必要とするといった特約が定められることが多く、無断増改築をめぐる紛争はきわめて多く、借地人が貸地人の承諾を得て増改築する場合には、実際には高額の承諾料を支払わなければなりません。そこで借地上の建物の増改築をめぐる紛争を合理的に解決することを目的として、昭和41年に増改築の制限がある場合に、当事者間で増改築に関する協議がととのわないときは、裁判所は借地人の申立によって、土地の通常の利用上相当とすべき増改築と認められる場合には、その増改築に付ての土地所有者又は賃貸人の承諾に代わる許可を与えることができると改正されました。この場合にその他の借地条件を変更したり、地主に対して一定の財産上の給付をすることが衡平であると考えられるときには、裁判所は、そのような処分を行うことができます。
民法612条では、賃借人(借地人)は、賃貸人(地主)の承諾なしには、賃借地権を第三者に譲渡したり、賃借地を転貸することはできないことになっています。それに対して昭和41年の借地法の改正によって、借地人が建物とともに賃借権を譲渡あるいは転貸しようとするに際して、賃貸人に承諾を求めたが得られなかった場合、借地権者は裁判所に対して、承諾に代わる許可を求めることができることになりました。裁判所は借地権の譲渡あるいは転貸を認めても、賃貸人に不利となるおそれがないと判断された場合には、譲渡あるいは転貸の許可を与えることができます。この裁判にあたっても、当事者の衡平を図るため、借地権者に対し賃貸人へ一定の財産上の給付や借地条件の変更を命じることができます。
借地法は借地権の長期存続を保障しているので、契約当初に定められた地代の額が、その後の経済的事情の変化により、不相当になることがあります。地代が不相当に安くなった場合には、地主は地代の増額を借地人に請求することができます。しかし当事者の間で地代に関して協議がととのわないときには、昭和41年の改正によって、増額請求を受けた者は増額を正当とする裁判が確定するまで相当と考えられる地代を払っておき、裁判が確定したときに不足分があれば、年1割の利予を付加して支払えばよいとされました。この規定が設けられる前には、借地人が裁判により定められた相当額よりも少額の地代しか支払っていないために、地主がこれを理由として契約を解除し、建物収去土地明渡の訴を提起するという事態がしばしば生じました。

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