住宅金融拡大の効果

戦争中から戦後にかけて借地借家権が強化され、戦後、所得税率が上昇したために、戦後は戦前に比べて持ち家がより有利になり、貸家経営が不利になったといっても、貸家がまったくなくなるわけではありません。土地、家屋の分割不可能性は比較的大きいのですが持ち家を取得できるほどの貯蓄残高もなく、所得も不足資金を借入れることができるほどには大きくない家計にとっては、さしあたりは、借家を選択するしかありません。そのような借家に対する需要が存在するかぎり、現在の借地借家法のもとでも、他の資産に投資した場合とほぼ同じ収益があげられる程度に貸家が供給されます。そうして、そのような借家の需要と貸家の供給によって、地代家賃、敷金、権利金、保証金、更新料等が決定されるのです。

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他の事情を一定とすれば、貯蓄残高も小さく、所得も少ない家計の住宅サービス需要は一般に少ないために、1戸当りの借家面積は、木造アパートに代表されるように小さくなります。他方で住宅金融を利用できるだけの所得と貯蓄残高を持っている家計は持ち家を選択します。その結果、住宅市場は狭小で質の悪い民間の賃貸住宅と、比較的広く賃貸住宅に比べて良質な持ち家とに両極分解し、その谷間を埋めるような民間の賃貸住宅は存在しなくなります。しかし、現在は所得も低く貯蓄残高も小さい家計でも、一方で所得水準が上昇することが予想され、他方で家賃、敷金の機会費用、権利金、保証金、更新料、その他一切の賃貸借に伴って発生する費用を含めた、貸家借家の組合せの費用が持ち家の費用よりもある一定水準以上大きくなれば、貯蓄残高を増やして、持ち家を取得しようとすることになります。住宅金融の拡大は、このような家計が持ち家を選択できる可能性を高め、持ち家取得の時期を早めます。したがって持ち家に関して税制上の利益と垂直的統合の利益が存在するかぎり、戦後の住宅金融の拡大は、持ち家比率を高めるように作用したのです。しかし、もし持ち家の税制上の利益と垂直的統合の利益が存在せず、かつ住宅金融が貸家と持ち家とを差別しないならば、住宅金融の拡大は家計の持ち家と借家との選択になんらの影響をも及ぼさないという点に留意すべきです。
もっとも住宅金融が拡大しはじめた昭和38年頃から、全国についても、東京都についても、持ち家比率は低下しています。この原因としては第一に、都市への若年層の大量流入、核家族化による若年層世帯の独立等によって、住宅金融を受けられないか、受けることが不利な世帯が増大したこと、第二に住宅金融の拡大は、土地家屋の価格を上昇させるために、その上昇率が大きければ必ずしも市場の持ち家比率を高めることにはならないことなどが考えられます。

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