土地家屋の購入と賃貸

土地と家屋を共に購入して居住するか、土地を借りて借地上に自らが居住する家屋を建設するか、という選択が可能であるとして購入には存在しないが、借地の場合には存在する費用を検討してみましょう。土地を借りて自らが居住する家屋を建設するの場合にも、土地家屋の購入の場合と同じような賃貸借に伴う費用が存在しますが、特に賃貸借に伴う転用、解約費用が購入の契約の場合よりも著しく高くなる点に特徴があります。家屋の耐久期間は長期にわたるので、それに対応して、借地権の存続期間が長く設定され、かつ、その借地権が譲渡、転貸できなければ、借地を選択することは購入に比較してそれだけ不利になります。例えば借地権の存続期間は家屋の耐久性を考慮して、比較的長く設定されてはいますが、借地権を譲渡、転貸することはできない場合を考えてみます。このような場合に、借地人が転居しなければならなくなったすると、まず、建物を転居先に移動させることはほとんど不可能です。また、仮に可能であったとしても、多額の費用がかかります。他方、借地人は借地権を譲渡、転貸することもできないために、結局、借地人は地主に建物を買取るように請求するしかありません。したがって、建物買取請求の交渉に関して、借地人の立場は地主に対してそれだけ弱くなります。かくて借地人は借地権を譲渡、転賃できたならば、地主に建物を買取らせた場合よりも余分に得られたであろう利益を失う可能性があります。この得られたであろう余分の利益は、借地に伴う機会費用の一部分に他なりません。また、借地人が建物を増改築することに関しては、禁止もしくは地主の承諾を必要とするという特約が定められていることが多く、それは地主は契約を解約するときに、建物を買取らなければならず、増改築されていれば、それだけ買取価額は高くなるからです。地主が契約を解約したいのは、その土地を他の目的に転用したいからですが、その場合に建物の買取価額は転用費用の一部を構成することになります。増改築の禁止等の特約のために、借地人は計画的に自分にとって最も効率的に借地を利用することができなくなります。このように借地の利用方法に関して制約が借地人に課せられると、借地人はもしそのような制約がなかったならば得られたであろう利益を失うことになります。この失われた利益も借地の費用です。

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借地契約に伴う費用が存在するかぎり、土地と家屋という二つの生産要素を共に購入して、貸地業を住宅サービスの消費活動と垂直的に統合することによる利益はきわめて大きいと思われます。結局、購入の方法で持ち家を選択するということは、一人の人が地主、家主と借地人、借家人とを兼ねるということであり、したがって、地主と借地人、あるいは家主と借家人の間で結ばれる賃貸借契約という市場における取引を、家計という一つの組織の中の取引に置き換える行為としてとらえることができます。前者の取引には無視できない取引費用やその他の機会費用が存在しますが後者のそれにはそのような費用は存在しません。したがって、家計は購入の方法で、持ち家を選択することによって、貸地業と貸家業を家計の活動と統合することによって、賃貸借に伴う費用を節約できるのです。これは、企業が労働用役を必要に応じて市場で購入するのではなく、長期の雇用契約を結ぶことによって、再契約の費用や諸費用を節約しようとしたり、製造業者が自己の製品の販売業を兼ねるといった行動と本質的に同じ行動です。
市場を利用する場合の費用は、主として制度的条件に依存しますが、取引費用等の費用を節約するような技術革新が行われれば、垂直的統合から市場取引への転換が生じることになります。しかし、土地サービスと住宅サービスについては、そのサービスの性質上、賃貸借に伴う費用が他の財サービスの賃貸借に伴う費用に比べて、かなり高くならざるを得ません。もし、家計が一方で貸家を経営し、他方で自らは借家住いするならば、家計は借家人としてばかりでなく、貸家人としてもまた賃貸借に伴う費用を負担しなければなりません。したがって、短期間に何度も転居しなければならないような人を除けば購入の形態による待ち家の垂直的統合の利益は相当に大きいと考えられるのです。この持ち家の利益は、所有に伴う利益であり、費用を一定とすれば、土地家屋を賃借して得られる利益よりも、それらを所有して得られる利益の方が大きいのです。

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