売買代金の取立方法

買主が、土地、建物の代金を支払ってくれない場合に、これを取り立てるのにはどのような方法があるのでしょうか。
不動産の買主が代金を支払ってくれない場合に、売主がそれを強制的にとりたてるためには、最終的には後に述べる強制執行という方法がありますが、そこまでゆかずに、できるだけ任意に買主に代金の支払を促すための手段もあります。すなわち、売主の買主に対する代金債権を担保する手段として、同時履行の抗弁権が認められており売主は、買主が代金の弁済の提供をするまで不動産の引渡や登記の移転を担むことが原則として可能です。それと同じような機能を営む制度として留置権があります。
留置権と同時履行の抗弁権は、ともに当事者間の公平をはかるために認められる権利ですが、両者の間には主として次のような違いがあります。留置権は、物に関して生じた債権であればその債権の弁済を受けるまで物の留置が認められるのに対し、同時履行の抗弁権は、双務契約の当事者間でのみ認められる権利です。留置権は担保物権の一種ですから、物権として留置権者は誰に対してでもこの権利を主張することができます。これに反し同時履行の抗弁権は債権関係に基づく権利ですから、双務契約の当事者間でのみ主張できるにとどまります。留置権は物の留置を内容としますが、同時履行の抗弁権はそれに限定されず、自らの債務一切の履行の拒絶を内容とします。このような違いはありますが、両者は併存しうるものであり、本問でもこの二つの権利を問題にすることができます。

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土地

留置権というのは、他人の物の占有者が其物に関して生じたる債権を有するときは其債権の弁済を受くるまで其物を留置することを得る権利であり民法はこれを担保物権の一種として規定し ています。つまり、債権を強化するための手段として民法は、法定の物権として留置権を定めたのです。つまり、物の占有者が特に関して生じた債権をもっているのに その物の引渡に応じなければならないとなると、債権の実現が事実上不可能になる危険があるからです。本問の場合も、売主は買主に対して代金債権をもっており、その代金債権は売買の目的たる不動産に関して生じた債権といえますから、代金の弁済を受けるまで売主は不動産を留置することができます。もっとも、引渡等の売主の債務につき先履行の特約がある場合には、同時履行の抗弁権が適用されえなかったのと同様、留置権についても代金債権の弁済期が到来していない場合には行使できません。また留置権は占有が不法行為に因りて始まりたる場合には之を適用せずとされていますが、本問の場合、そうした事情があるとは考えられません。
ところで、不動産が留置権の対象となりうることは問題ないとして、その留置のしかたは問題です。つまり、売主は留置権の対象である不動産を使用してよいかどう かが問題となります。民法は、留置権者は善良なる管理者の注意を以て留置物を占有することを要す。と定め、保存に必要なる使用は別として、留置権者は債務者の承諾なくして留置物の使用もしくは賃貸を為し又は之を担保に供することを得ず。と定め留置権者がこうした規定に違反したるときは債務者は留置権の消滅を請求することを得と定めています。これらの条文を厳格に解釈しますと、売主は売買の目的の不動産を一切使用できないことになりそうですが、判例は、不動産の上の留置権者は目的物の保管に必要な使用をすることができるといっており。学説もこれに賛成しています。そこで本問の場合売主は、留置権を行使し、従来通りの状態で 不動産を使用して差支えありません。ただしその場合に、売主が目的物を使用することによる利益は、不当利得になるので買主に返還すべきだ、という学説が有力です。
留置権と同じく法定の担保物権として、不動産売買の先取特権という権利が売主に認められています。先取特権とは、法律の規定により債務者の財産につき他の債権者に先だって自己の債権の弁済を受付うる債権者の権利をいいますが、その一種として不動産売買の先取特権があり、それは不動産の代価及び其利息に付き其不動産の上に存在するものとされています。ただし不動産売買の先取特権は売買契約と同時に未だ代価又は其利息の弁済あらざる旨を登記するに因りて其効力を保存す。とされており登記をしておかないと他の債権者に対し優先権を主張できません。こうした不動産売買の先取特権は、たしかに債権を強化する意味で留置権と同じく担保物権に属しますが、ねらいはもっぱら、他の債権者に対する関係での優先弁済の確保にあり、前記の留置権は、むしろ物を留置することにより債務者に心理的圧迫を与え弁済を促すことをねらいとしていますので、二つの制度には本質的な差異があります。
ところで、売主が買主に対し代金債権そのものを強制的にとりたてることはもちろん可能です。不動産の買主が代金を支払ってくれないというのは、法律的には買主の履行遅滞による債務不履行を意味します。そこで、売主は 履行遅滞による損害金を含め、買主にその債務としての代金支払を強制的に履行させるよう裁判所に求めることができます。
売主が買主に対し代金債権の履行を求めるのは、金銭の給付の請求ですから、それはいわゆる直接強制に適するものであり、その執行は比較的容易です。すなわち権利の実現を求めるためには、まず権利があるということがはっきりしていなければならず、そのためには売主は買主に対し代金の給付を求める判決を得て、その判決の確定後執行文の付与を受け執行裁判所を通じ執行官の手により強制執行が行なわれます。このように判決に基づく強制執行のほか、あらかじめ売主と買主との売買契約につき公正証書が作成されていて、公証人がその権限内で正規の方式により作成した証書に、一定の金額の支払につき直ちに強制執行を受くべき旨を記載してあれば執行力ある正本を公証人から得た上でこれに基づく強制執行が可能です。もっとも以上の強制執行は、売主の債務の履行との関係が問題となり買主が売主の履行を求めるかぎり、売主の履行とひき かえに売主は買主に代金支払請求の判決を求めることができるだけですから、強制執行の段階でもひきかえ的に売主は代金債権の満足を得ることになります。

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