登記の引取請求

家屋とその敷地とを売り、代金も全部受け取りましたが、登記は、都合で一、ニカ月待ってほしいという買主の希望で、そのままにしました。その後一年以上になり、登記を受け取ってくれるよう、たびたび催促しますが、買主は応じてくれません。このままでは、固定資産税も今までどおり払わなければならないのでしょうか。そして買主の名義に移転登記をする方法はないものでしょうか。
不動産が売買された揚合には、売主と買主とが共同で、不動産の所有権は売買によって売主から買主に移転したからその旨の登記をしてほしいと登記所へ、所定の書類を揃えて申請するのが普通であることは、すでにご承知と思います。その際の移転登記をうけることによって利益をうけるのは買主ですから、不動産登記法では買主を登記権利者、売主を登記義務者としております。ということは、登記をするかしないかは登記権判者である買主の意思にかかり、買主が同意しないかぎり売主は買主への移転登記をなしえない、ということを意味します。つまり、登記をせよと請求できる権利は登記権利者だけがもっており、売主は登記義務者だから、そのような権利をもつはずがない、ということになります。一見きわめて論理的な、このような考え方が、かなりの間、実務と学界を支配しておりました。
しかし、売主は、自分名義の登記義務が残っているかぎり、その不動産に課せられる固定資産税を負担しなければならず、また、場合によっては、不動産の設置、保存の瑕疵による責任を追及される可能性もないとはいえません。つまり、地方税法三四三条一項は固定資産税は、固定資産の所有者に課すると規定し、同条二項において、前項の所有者とは、土地又は家屋については、土地登記簿もしくは土地補充課税台帳又は建物登記簿もしくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者をいうとされておりますし、また、家屋とか石垣に瑕疵があって、その倒壊や崩壊によって 他人に損害を与えた場合、民法七一七条により登記名義人となっている売主が所有者として無過失賠償責任を追及されることも、ありうるからなのです。ですから、売主から買主に対して、移転登記をするのに協力せよと請求できる権利を認めることが、実際上必要だといえます。のみならず、法理論的に考えましても、買主に売買の目的物を受領する義務があるとしますと、買主が登記権利者だからといって、彼には登記を引き取る義務がない、とは到底いえないでしょうし、もっと基本的には、不要な登記があるばかりに不利益をうける者は、本来その登記を備えるべき者に対して、邪魔になる登記を取り除いてあなたのほうへ引き取ってくれ、といえるはずだと思われます。戦前の一地方裁判所の判決が売主に登記引取請求権を認め、最高裁が、真実の権利関係に合致しない登記があるときは、その登記の当事者の一方は他の当事者に対し、いずれも登記をして真実に合致せしめることを内容とする登記請求権を有するとともに、他の当事者は登記請求に応じて登記を真実に合致せしめることに協力する義務を負うとしているのも、このことを考慮にいれてのうえだと思われます。
ここにのべたところから、本問の場合あなたは、訴訟によって買主に対し登記を引き取らせることができる、といえます。また、一、ニカ月待ったのちの固定資産税も、あなたが払わなければならない、と思いますが、その分は買主から返してもらえるはずです。

土地
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