移転登記未了での相続

民法によれば、所有権移転というような物権変動を生ずるための法律上の要件と、このような物権変動を第三者に主張し対抗しうるための要件とは区別されています。登記がものを言うのは、この後者の場合の対抗要件としてです。登記をそなえたかどうかが紛争解決の決め手となるもっとも典型的な事例が、二重譲渡の場 合です。つまり、甲が不動産を乙に売ったのに、さらに同じ不動産を丙に売ったような場合に、乙と丙との間で、自分の方が所有権を取得したのだという争いを生ずるでしょう。そのとき、丙が先に登記をそなえると、丙が最終的に所有権者として扱われ、乙は甲に対して売主としての責任を追及することはできても、もはや乙は登記をそなえることができない以上、丙に対しては所有権取得を主張し対抗することはできなくなります。

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土地

土地を買うことにして、手付を支払い、一年内に残金と引換えに登記をしてもらう契約をしました。そして一年が近づいたので登記手続の打合せの連絡をしたところ、売主は数カ月前に死亡したそうで、その相続人である奥さんと息子さんとは、売ったというような話は故人から全然聞かされておらず、かりに故人が売る約束をしたとしても、すでに相続による移転登記をすませてわれわれ二人の共有名義になっているから、あなたには権利はないと主張してきました。
こういう場合には、土地が売主からあなたへと移転し、また売主から相続によってその奥さんと息子さんへと移転した、というように、これを二重譲渡の場合と同視すべきかどうか、が問題なのです。同視すべきだとしたら、すでに相続の登記がすんでいますから、この土地についてもはや所有権取得を主張することはできません。しかし、同視すべきではない、というのが今日の一致した考え方です。なぜならば、相続というのは、被相続人の一切の権利義務を承継するものだからです。土地の所有権が相続によって売主からその奥さんや息子さんに移転したとしても、同時に、売主があなたとの売買契約によってあなたに対して負っていた登記義務もまた、相続人に移るのです。この関係では、相続人が登記をしたとかしないとかは何の意味もありません。相続人はそんなことは知らなかったと言っても、義務は義務として承継されているのです。したがって、この場合、二人の相続人に対し、残金と引換えに登記をするよう請求する権利があります。
A所有の土地を買う契約をし、手付を打って、一年内に残金と引換えに登記をする約束になっていましたが、その後Aは急死し、その相続人である二人の子BとCとは、すでに相続による移転登記をすませて、Dへ売却、換金してしまいました。BもCも、Aが生前に売る契約をしたということは知らず、相続税その他に出費が多くて、この土地を早く処分せざるを得なかったと主張しています。この場合はどうなるのでしょうか。
この場合にも、もともと相続人であるBとCに対して移転登記の請求ができたはずです。しかし、この相続人がさらにDへ売却し登記もすませている点が、問題となってきます。かつて判例は、被相続人Aが土地を処分したら、その相続人はこの土地については無権利者になっており、Dが所有権を取得するはずもないから、たとえ登記をそなえても、Dが買主に対し自分の所有権取得を主張しえないのだ、という解決のしかたをしていました。ところが大審院は、連合部判決でこれを改めました。それというのも、相続人は被相続人と同じ地位に立つのですから、相続人が買主に土地を売り、また二重にDへ売ったと同じように考えるべきだ、というわけです。ですから、これを相続介在二重譲渡とよんだりします。二重譲渡と同視されますから、買主とDとでどちらが先に登記をそなえるかで決まるわけです。したがってこの場合は、すでにDが登記をすませておれば、もはや土地を取得することは不可能となります。
先問の場合に、今の間はよくても、もし相続人が土地を第三者に二重譲渡して登記まですませば、もはや第一譲受人は、土地を取得することができなくなります。同様に、この場合に、まだDが登記をそなえていなければ、第一譲受人が先に登記をそなえることによって、この土地を取得しうる余地が残されています。だからいずれの場合にも、第一譲受人が土地を取得する方法は、かかって登記をそなえるか否かにあります。
しかし登記は、登記権判者である買主と、登記義務者である相続人との、共同申請に基づいて始めてなされます。売買契約によって相手方にこの登記手続への協力を求める権利があります。しかし、相手方が進んで協力してくれないときは、登記請求の訴をおこさねばなりません。勝訴の確定判決を受けたのち登記をすることになります。これが本筋ですが、もしその間に第三者への登記がなされますと、これが優先しますから、すべてが終りとなるおそれがあります。これを避けるためには、仮登記仮処分の方法 があります。すなわち、不動産所在地を管轄する地方裁判所へ、仮処分命令による仮登記を登記所へ嘱託してくれるよう申請するわけです。裁判所で土地の売買契約をしたことを説明すれば、裁判所が仮処分命令と出し、登記所へ仮登記の依頼をして、登記がなされます。相手方の協力がなくても、簡便迅速に仮登記手続がなされます。仮登記をしておくと、本登記をしたときに、仮登記の時期に追って優先的な順位が確保されます。仮登記をしておけば、その後にどんな登記がなされようと、安心して登記請求の訴訟を進めることができるわけです。

土地
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