不動産の二重売買

民法によれば、所有権の移転など物権変動は「意思表示のみに因りて」生じます。ですから、売買契約によって所有権を取得することになる、とするのが判例および多数説です。しかし、この所有権取得を、当事者間つまり売主に対してではなく、それ以外の第三者に対して主張するには、登記を要します。この第三者というのは、売買当事者以外のすべての者をさす、という無制限説は、明治四一年の大審院連合邦判決以来すたれて、例えば不法行為者などを除外する制限説が判例、通説となっています。ですから、要するに、民法のたてまえとしては、物権変動と、物権変動を第三者に対抗する問題とを区別し、後者は、買主と、登記のないことを主張するにつき「正当な利益を有する第三者」との間で生ずる、ということになります。
 例えばAから家屋を買い受け、代金の支払と同時にその引渡を受けましたが、Aを信頼していたので、移転登記を特に求めないままで使用していました。ところが、Bが、Aからこの家屋を買い移転登記もすませているといって、明け渡すよう請求してきました。この場合では、第三者は同じ家屋を買い受け、あなたと所有権取得を争う関係にあります。この争いは、登記をどちらが先にそなえるかによって決まる典型的事例です。したがって、第三者が移転登記をすませて、明渡を請求してきた以上、応じないわけにはゆきません。
不動産を買い受けてまだその移転登記をすませない間に、売主がこの不動産を担保に第三者から金を借り、抵当権を設定し、登記してしまいました。この場合、登記をしないうちに、第三者が抵当権の設定を受け、かつ登記もすませた以上は自分の所有権取得が第三者の抵当権取得よりも先であることを主張できないことになります。つまり、この抵当権を認めないわけにはゆきません。したがって、売主がこの第三者に対して負っている債務の弁済をしないときは、そのために不動産に対して抵当権が実行されるおそれがあります。どうしてもこの不動産を確保したいと思うなら、自分自身が抵当権の実行を未然に防ぐために売主の債務を代位弁済するか、まだ売買代金を売主に払っておらず、代金額が抵当債権額に近いようなときは、この第三者の請求に応じて支払い、抵当権を消滅させるという、代価弁済の方法もあります。また、抵当権実行の通知をうけたときは、滌除の方法も残されています。
このようにすべては登記で決まりますから、先に契約をしていても、第三者が先に登記をしてしまえば、対抗できなくなります。

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土地

売主が第三者と不動産の賃貸借契約を結んだときは、賃借権は債権ですから、第三者は物権を取得したのではないのですが、登記をしなければ第三者の賃借権取得を否定することができないとされています。また、第三者が先に賃借権につき登記をしてしまうと、あとで移転登記をうけたとしても、もはや対抗できません。さらにまた、賃借権は強化されて物権類似のものとなっている場合があります。建物所有を目的とする借地権は、土地の賃貸借について登記をしていなくても、土地上の建物の登記をすることによって、借地権に対抗力が与えられます。建物の賃借権は、建物の賃貸借の登記をしなくても、建物の引渡があればそれで対抗力を生じます。同様に農地の賃借権も、農地の引渡があれば対抗力を生じます。ですから、不動産を買おうするときは、賃借権そのものの登記だけを見ればよいというわけにはゆきません。もし移転登記をすましたとしても、すでに建物の登記があれば借地権が、引渡があれば借家権や農地賃借権が優先し、存続することになります。
対抗関係では、登記がものを言います。第三者がすでに売買が行なわれていることを知ったうえで登記をそなえても、このことは変わりません。その第三者が買主に対して不法行為をしたことにもなりません。第三者が高い値段で同じ不動産を買おうとするのは、自由競争の範囲に入るからです。しかし例外的に、第三者が著しく信義にもとる行為をした場合、つまり、自由競争におけるフェアプレーに反する行為をしたときには、買主はこのような登記をそなえた第三者にも対抗できます。の第三者が詐欺、強迫の手段に訴えて登記申請を妨げ自分が登記した場合と、第三者かたとえばあなたの代理人として登記申請をしなければならない義務があるのにこれを怠って自分の登記をした場合です。
判例は、このほかに、登記がなくても対抗できる例外的な場合を認めています。まず、第三者が自己の行為に矛盾した態度をとったときです。例えば、一旦公売代金から配当をうけた抵当権者が、競落の末登記をいいことに、再度この不動産の強制競売を申し立てた場合に、登記のない競落人からこの抵当権者に対して抵当権がついているのでそのぶんだけ安い代金で不動産を買い受けた者が、抵当権設定登記の無効を争った場合に、抵当権者からこのような不動産の買主に対してまた、第三者が売主と共謀して不当利得を手に入れようとした場合です。例えば、第一の買主がバラックを買い増改築をして価格が十数倍になったのと知り、第三者が売主と共謀して6万円で買い受け登記した場合が、これに当たりま す。さらに、第二の買主が第一の買主に特別の害意をもって、売主に積極的に教唆をする場合です。例えば、山林売買、引渡があって二十数年も経ち、このことを熟知しながら、第一の買主に対する別の紛争について復讐するため、売主に強要と誘説により時価150万円の山林を13万円で売らせ、登記をした場合です。
各問を通じて、第三者の側にここに述べた事例に類する事情があるかどうか、一応は検討しておく必要があります。
先に契約をしていても、そして手付を払っていたとしても、第三者が登記を先にすれば対抗できません。できるだけ早く登記をすますことです。登記は、売主と共同で申請しなければなりません売主が協力しないときは、売買契約によって登記をする義務を負っているわけですから、登記請求の訴をおこし、確定判決を得て、登記をすませることができます。しかし、こうして登記をするまでに時間がかかり、その間に売主が第三者に二重売買したり、抵当権を設定したりして、登記までしてしまうと、せっかく勝訴して登記をしても、第三者の方が優先することになります。そこで、このようなことを防止するために、仮登記仮処分の方法が有効です。不動産の所在地を管轄する地方裁判所で売買契約があったことを説明し仮処分命令を出してもらえます。裁判所が直接、仮登記するよう登記所へ依頼します。この仮登記をしておいて、あとで本登記をすれば、仮登記をした時の順位か保全されますから、仮登記後に売主がどんな処分をしようと心配はいらないことになります。

土地
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