不動産の差押

Aから不動産を買う契約をしましたか、まだその不動産の移転登記も引渡もうけない間に、Aの債権者がこれを差し押えてしまいました。当方も売買契約でこの不動産の引渡請求権を取得した債権者だと思われますが、この権利を行使して、契約の履行を求めることはできないでしょうか。
この場合、Aから不動産を買い受けた買主が、不動産の移転登記を受けていない以上は、所有権があるということを第三者に対して主張することができないのが原則です。ここにいう第三者とは誰を意味するかにつき問題が多いのですが、判例によりますと、不動産の売主の債権者中、当該不動産を差し押えた債権者やその差押につき配当加入を申し立てた債権者は、この第三者にあたるとされており、学説もこれに賛成しています。これに反し、差押や配当加入をしていない単なる債権者はこの第三者にあたらないと判例はいっていますが、この点については学説上有力な反対意見があります。本問の場合、ともかくAの債権者が不動産を差し押えてしまったのですから、移転登記を得ていない買主は、その債権者に対し所有権を主張できないことになります。

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土地

Mが税金を滞納していたために、Mから買った不動産の履行を受ける前に税務署が差し押えてしまったときも、一般債権者による差押の場合と同様に考えられるのでしょうか。
この場合では、Mが税金を滞納していたため、買主が買った不動産を国が差し押えたということですが、不動産の買主は移転登記を受けていないかぎり、租税債権を有する国に対しても所有権を主張できないかどうか、ということが問題の中心です。つまり、租税債権を行使する国も民法一七七条の第三者に含まれるかどうかという問題です。この点につき判例は、租税債権を有する国も第三者にあたるという立場を示し、学説も一般にこれに賛成しています。もっとも、例えば移転登記を受けていない不動産の買主が税務署に対し、普段からその不動産は自分のものだからそのように扱ってほしいと申し入れ、税務署の方でもそれを了承しているなどの事情がありますと、信義則の適用上、国はいわゆる背信的悪意の第三者とみられ、したがって、買主が国に対して、未登記のまま所有権を主張しうる場合も、判例上認められています。なお、以上のように租税債権の関係では、国は民法一七七条の第三者に含まれると解されていますが、他方、かつての自作農創設特別措置法に基づく農地買収のとき、国が末登記買主の所有となった農地を買収したときには、国は民法一七七条の第三者に該当しないとして、未登記買主は登記なくして国に所有権を主張しうるものと判例上扱われています。この点は租税債権の場合と扱いが一貫しないのですが、農地買収の場合は特殊な扱いであり、租税債権の場合は、一般債権者の場合と同様に処理されているのが実情です。
以上のように、いずれにしても末登記のままだと差押債権者に所有権を主張することができないことになりますから、差押前に何らかの予防措置を講じておくことが必要です。もとより、売主から移転登記そのものを得ておくように努力することがいちばん確実ですが、そのためには売主が移転登記の登記義務者として登記申請に協力してくれなければならず、また必要な書類をととのえなければなりません。そこで、売主の協力がなかったり、書類がととのわないときに、買主が単独で登記申請をする方法がないか、ということが問題となりますが、この場合には仮登記制度を利用することが適切です。
つまり、不動産の買主はすでに売買契約により所有権を取得していても、売主の協力が得られなかったり必要な書類がととのわないときは、「登記の申請に必要なる手続上の条件が具備せざるとき」に該当しますので、仮登記を申請することができます。またこの仮登記は、売主が所有権を留保しているというような事情があって、買主がまだ現に所有権を取得していなくても、所有権を取得しうる地位にある場合には、申請できるものとされています。こうした仮登記の申請には、「申請書に仮登記義務者の承諾書又は仮処分命令の正本を添付して仮登記権利者より之を申請することを得」とされており、単独申請が可能ではありますが、添付書類として、売主の承諾書または仮処分命令の正本が必要とされます。つまり買主は、売主に仮登記申請についての承諾を求め、それが得られなければ、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に仮処分命令を申請し、その命令を得て仮登記をすることができます。仮登記仮処分命令による仮登記は、仮処分命令を受ければ、裁判所が登記所に嘱託してやってくれます。
仮登記をした場合、仮登記のままでは第三者に権利を主張できませんが、その仮登記に基づき本登記をすることによって差押債権者やその不動産の競落人に対し所有権を主張することができます。つまり、仮登記にはいわゆる順位確保の効力がありますので、仮登記をした時点を基準にして仮登記権利者は後日、本登記をすれば、第三者に権利を主張しうるものとされています。

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