前主への登記請求

Aの土地建物をBが買ったのを、Bからさらに転売してもらいました。しかし、登記はまだA名義になっています。Bに対しては早く移転登記をしてくれるように何度も請求していますが、Bからは何の返答もありません。買主は直接Aに対して登記の移転を求めることはできるのでしょうか。
売買による所有権移転登記をするには、当事者が共同で登記申請をしなければなりません。売主が登記申請に協力しなければ、買主は訴を提起し、「平成○年○月○日の売買を登記原因とする所有権移転登記手続むせよ」という判決をえて、単独で申請することができます。前者は、売主の登記義務の任意履行の方法であり、後者は、強制履行の方法です。もっとも、こうした登記申請が受理されるには、売主が所有名義人であることを必要とします。
これを本問にあてはめてみますと、AはBに、Bは買主に、それぞれの売買を登記原因とする所有権移転登記をする義務を負っていますが、AからBへの移転登記がすまなければ、買主がBに対してもっている登記請求権を実現することはできない、ということになります。では、AからBへの移転登記を実現する法的手段が、買主ために用意されているでしょうか。債権者代位権がそれにあたります。

スポンサーリンク
土地

民法には、「債権者は自己の債権を保全する為め其債務者に属する権利を行うことを得」という規定があります。これが債権者代位権です。
本来、この規定は、強制執行をしても総債権額を弁済するだけの財産が債務者にないのに、債務者は、第三債務者に対してもっている権利を行使しない、いいかえれば、資力の充実をはかろうとしない、という場合にそなえ、金銭債権者一般の利益のために設けられたものです。しかし、この趣旨は、法文上はっきり表現されているわけではありません。それに、本問のような場合に、AからBへの移転登記が済むまで、手をこまねいてみていなければならないというのも、いかにも不当です。そこで裁判所は、制度の沿革にこだわらず、登記請求権者が、その権利を保全するため、債務者に属する登記請求権を代位して行使しうることを、早くから認めてきました。したがって、BのAに対する登記請求権を行使し、AからBへの移転登記を実現できます。その方法は、次の二つに区別されます。
第一に、あなたは、Aと共同して、AからBへの移転登記を申請することができます。この場合、申請書に代位原因を記載し、かつ、それを証明するため、 売買契約書などの証書を添付しなければなりません。
第二に、Aが共同申請に応じないときは、Aを相手どって訴を提起するほかはありません。この場合も、買主は、自ら原告になるのであって、Bの代理人となるわけではありませんが、相手方の立場は、そのことによって左右されません。つまり、Aは、同時履行、契約解 除等々Bに対して有する抗弁権をことごとく提出できます。この訴訟で、買主が勝ち、AからBへの移転登記を命じる判決を得れば、単独で、登記申請をすることができます。
このようにしてAからBへの移転登記が済めば、あとは、Bに対してもっている登記請求権を実現すればよいのですが、Bに代位して訴を提起する場合、あわせて、Bをも被告とし、Bからへの移転登記を命じる判決をも請求しておくのが便宜なことは、いうまでもありません。
ところで、簡便さという点からすれば、AからBへの移転登記を省略し、直接、Aからへの移転登記をした方が、もうひとつまさるはずですが、このような中間省略登記を請求する権利が、あ あるかどうかという問題があります。
下級審判決のなかには、債権者代位権にもとづく中間省略登記の請求を認めた例がないわけではありません。しかし、ふつうは否定的に解されており、やや旧聞に属しますが、それを明言した大審院の判決もあります。その理由としては、ほぼ、次の三つが考えられます。
第一に、契約は守らるべしというルールは、当事者以外の者に及ばないのが原則です。例えば、Aが買主に対して代金の支払を請求する権利がないことは、容易に了解できるでしょう。それと同じことは、中間省略登記の請求についてもいえるというわけです。第二に、中間者Bが代金の支払を受けていない楊合を考えれば明らかなように、中間省略登記の請求を許すことは、中間者Bの利益を不当に害するおそれがあります。第三に、これから不動産取引をしようとする人々にとって、登記簿は、権利 関係調査のひとつの資料としての意味をもっているのですが、中間省略登記の請求を許すことは、こうした資料としての価値を損ないかねません。
このうち、第三の点にウェイトをおくなら、中間省略登記の請求は絶対に許されないということになります。これに対し、第一および第二の理由だけなら、それと矛盾しない限度で、中間省略登記の請求は許されることになります。そして判例は、あとの立場によりつつ、三者の間で中間省略登記の合意があれば、Aに対してその履行を請求しうる、とする傾向にあります。もっとも、ここで請求というのは訴求ということであって、三者の合意があるからといって、判決によらず、A、BおよびB、C間の売買を登記原因として、その証書を登記所に提出し、中間省略登記の申請をしても、却下されることになります。
なお、ここで述べたことは、権利がないのに事実上なされてしまった中間省略登記に対抗力があるが、また、AやBはその抹消登記を請求できるか、といった問題とは別であることを、念のために申しそえておきます。

土地
不動産購入前の調査と準備/ 売主の事前調査と準備/ 土地と建物は別の財産/ 登記簿の調査/ 登記簿の謄本と抄本/ 権利証/ 土地の分筆と合筆/ 中間省略登記の効力/ 不動産の位置と境界/ 地目と家屋の種類/ 用途制限のある土地売買/ 仮登記や予告登記のある不動産の売買/ 仮処分と仮差押のある不動産の売買/ 登記名義人との契約/ 登記名義人以外の者との契約/ 登記名義人の親族との契約/ 共有者との契約/ 代理人との契約/ 法人との契約/ 不動産業者の利用/ 仲介の取消と手数料/ 不動産業者の責任/ 司法書士・土地家屋調査士の業務/ 売買契約書の効果/ 売買契約と権利証/ 売買契約の立会人/ 売買契約と公正証書/ 売買契約締結の費用と負担者/ 移転登記の仕組と手続き/ 未登記建物の移転登記/ 売買と従物/ 土地家屋の所有権譲渡と賃貸借/ 現金以外の支払方法/ 代金全額を用意できない場合の支払方法/ 住宅ローンの種類/ 住宅ローン利用上の注意/ 住宅の割賦販売約款/ 代金支払の場所と時期/ 同時履行の抗弁権/ 契約履行の費用と負担者/ 契約締結後の当事者の死亡/ 危険負担/ 売買と第三者に対する対抗力/ 売主の登記と明渡の不履行/ 売主の履行遅滞と損害賠償請求権/ 無権代理と表見代理/ 前主への登記請求/ 不動産の差押/ 他人の不動産の売買/ 不動産の二重売買/ 移転登記未了での相続/ 登記の引取請求/ 建たない建売住宅/ 建物の売買と焼失/ 売買代金の取立方法/ 受領遅滞/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー