売主の登記と明渡の不履行

土地と家屋を買いましたが、売主が、移転登記も、また家屋の明渡もしてくれません。これらをしてもらうにはどうすればよいでしょうか。
土地、家屋について売買契約を結んだわけですから、買主が代金を支払う代りに、売主は土地、家屋を移転する義務を負います。しかも、不動産を売ろう、買おうという契約を結ぶとき、通常の場合に、所有権だけは移転しても、登記は移さないとか、引渡はしないとか、そのような趣旨の売買はないと言ってよいでしょう。ふつう一般の場合、買主が所有権取得を第三者に対抗できないのではまた自分で使用できないのでは、不動産を買うはずもない、と考えられるからです。したがって、売買契約のとき、売主の登記義務について特に約束をした事実がなくても、売主には登記をする義務があります。明渡義務についても同様です。売主に対して移転登記や明渡を請求できますし、売主がこれをしないときは、売買契約の債務不履行の責任を生ずることになります。もっとも、これらの請求は、代金支払と引換えに認められます。
登記が登記所で受理される際には、登記官吏が窓口で必要な書類を審査します。このような形式的な審査の限界から虚偽の登記が生ずることを防止するために、不動産登記法は、登記申請について、登記によって直接利益を受ける登記権利者だけでなく、登記によって直接不利益を受ける登記義務者をも加えて、共同申請することを要求しています。この故に、登記をするには、必ず登記名義人の協力を必要とします。売買契約の履行としてこの協力を要求するのが、登記請求の意味です。
売主が任意に協力してくれないときは、裁判によって登記請求をしなければなりません。裁判に勝てば、その確定判決は、登記義務者である売主が登記申請の意思を述べることに代わりうるわけです。したがって、この判決に基づき、単独で登記手続をすることができます。なお、この判決は、権利があることを認める確認判決でよいのか、それとも、相手方に登記をせよと命ずる給付判決でなければいけないのか、この点について問題があります。登記実務や判例は給付判決を要求しているようです。

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土地

売主が任意に土地、建物を明け渡してくれないときも、明渡請求の訴えを起こさねばなりません。そして、勝訴の確定判決か、相手方が上訴してまだ確定以前でも場合によっては仮執行の宣言付の判決を貰って、これをもとに強制執行することになります。執行は、執行官が相手方に立退きを命じ、買主に占有を得させる、という方法をとります。
売主が代金の支払を請求してきたときはどうすればよいかがここでの問題です。まず、売主が登記も引渡もしないでおいて代金支払を求めたときは、代金支払を拒否することができます。売買契約によって、代金支払の債務を負う代りに、売主は登記、引渡の債務を負う、というように、お互いに双務的に債務を負担しているのですが、その場合に、売主の債務の履行期が到来しているのに、売主がそれを行なわないでおいて、買主に履行を請求しているわけですから、代金支払と引換えに登記、引渡をせよ、登記、引渡をしないかぎり代金を支払わない、という同時履行の抗弁権をもっているのです。ちなみに、売主が登記、引渡をしてしまっているときは、逆に買主はもはやこの抗弁権をもたないのですから、代金全部を支払わなければなりません。
問題はこの場合にあります。判例には、買主は売主から登記移転をしてもらうと同時に代金支払をなすべきであって、まだ引渡がないことを理由に代金支払を拒むことはできない、と判示したものがあります。この考え方からゆくと、買主が代金支払を拒めば、今度は買主の債務不履行ということになり、売主から売買契約を解除されてもしかたがない、ということになります。判例はその理由として、登記がなされれば買主は対抗要件をそなえて完全な所有権を取得し、不動産の転売その他 の処分の可能性が生ずるから、と言っております。普通、不動産売買の取引では、売買契約と同時に買主は内金を入れるか手付をうち、残代金の支払と引換えに登記をする、という約束をするのが多いようです。判例は、このような取引慣行を頭において、登記移転が売主のなすべき義務の中の主要部分である、と考えました。
しかしこのような結論をとるとすると、買主は代金支払をすれば自分のなすべきことの全部をしたことになるのに、売主の方は、義務の主要部分とされる登記をしても、あと引渡義務が残るのであって、売主と買主との間のバランスがとれないではないか、という疑問が残ります。そこで学説の中には、特に買主が自己使用の目的で家屋を買うような場合には、代金支払は、登記および引渡に対する対価である、と主張するものがあります。この立場に立つと、売主が登記をしても、なお引渡をしないことを理由に、買主は、代金の全部ではなく、一部の支払を拒むことができます。判例には、売主が売買の対象となっている土地について第三者の借地権を消滅させる義務を履行しないときは「買主は使用しえない物件に応ずる代価に限って支払を拒みうる」としたものがあります。このように、この学説の考え方はあながち裁判所で通用しないものでもないように考えられます。

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