契約締結後の当事者の死亡

Aから、その所有する土地と建物を買い受ける契約をし、契約書は交換しましたが、代金は登記と引換えでよいということで、登記手続の連絡があるのを待っている間に、Aが死亡してしまいました。この場合契約はどうなってしまうのでしょうか。
契約の当事者の一方が死亡しても、契約の効力は当然に失効するとはいえません。死亡した人の権利義務は原則として一切相続人が承継するからです。そこ本問の場合、土地、建物の売主Aの地位は、Aの死亡後原則としてAの相続人がそ のまま承継します。したがって買主は、売主Aの相続人に対して登記手続の履行を求めることができます。
今日、相続にはいわゆる共同相続の原則がとられていますので、Aに配偶者や子がいると相続分に応じて権利義務が承継されることになります。ただ登記申請義務は不可分的義務ですから、この権利義務が各相続人に分割されて帰属するということはありえません。
登記をする場合の手続としては、売主はAであり、ただAの登記義務をその相続人が承継したことになるので、申請書に相続人の身分を証する市町村長もしくは区長の書面又は之を証するに足るべき書面を添付した上で、登記義務者としてはAの相続人全員を申請者としなければなりません。もし共同相続人中、登記申請に協力しない者がいると、その者を相手どって移転登記請求の訴を提起し、その勝訴の判決が確定すれば、その者の協力がなくても登記権利者たる買主は移転登記を申請することができます。
ここに述べた登記義務の相続による承継は、原則としてそのように扱われるということを意味し、もしAの相続人が相続放棄をした揚合には異なった結果になります。つまり相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三ヵ月以内に放棄をすることができますが、放棄をした者は、その相続に関してはは、初から相続人とならなかったものとみなされますので、その者の登記申請は不要です。共同相続人全員が放棄しますと、相続人のあることが明かでないときに該当するものとして相続財産法人の成立が認められ、相続財産管理人が選任されますので、その者が登記申請義務を負うことになります。なお相続人が限定承認をすることもあり、共同相続の場合には共同相続人全員が共同してのみそれをすることができますが、限定承認がなされますと、本問におけるようにすでに被相続人Aが売却した不動産であっても、買主は移転登記を得てないかぎり所有権を相続債権者に主張しえないと一般に解されていますので、この不動産も、相続債権者や受遺者の弁済にあてられる相続財産の中に含まれるものと解されています。もっとも、買主が売買予約の仮登記をしていれば、後に本登記をすることにより買主は所有権を相続債権者に主張することができます。

スポンサーリンク
土地

相続人が登記を移転しない場合には、その履行を催告した上で、どうしても履行してくれなければ売買契約を解除するということも考えられます。解除をするためには、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなされないことを必要としますが、相続人が大勢いるという共同相続の場合、契約を解除するためには、共同相続人全員に対して解除権を行使しなければならないとされています。つまり、ある人については解除したことになるが他の人については解除したことにならないとなると複雑な結果になりますので、全員について同じ扱いをするため、解除権は全員に対して行使せよとされています。これを解除権の不可分性と称し、共同相続の場合にもそのように扱われます。売買契約を解除すれば、買主は代金支払義務を免れることは当然ですが、もし損害を受けたということであれば損害賠償を請求することもできます。
以上のようかとすると、本問の場合、売主Aについて誰が相続人であるか、また相続人はどこに住んでいるかを調べなければなりません。その調査は容易ではありませんが、戸籍謄本や住民票を手がかりにして相続人を探し出すことになります。もし、相続人がいることは分かったがその住所が分からないという場合には、いわゆる公示による意思表示が認められていますので、それを活用して、履行の請求や、催告、解除の意思表示を「裁判所の掲示場に掲示し且其掲示ありたることを官報及び新聞紙に少くも一回掲載して之を為す」ことができるものとされています。ただし「裁判所相当と認むるときは官報及び新聞紙の掲載に代え市役所、町村役場又は之に準ずべき施設の掲示揚に掲示すべきことを命ずることを得」ともされています。そうした意思表示は、「最後に官報もしくは新聞紙に掲載したる日又は其掲載に代わる掲示 を始めたる被より二週間を経過したる時に相手方に到達したるものと看倣す」とされますので、それにより登記申請の履行につき勝訴判決を受けて移転登記を得ることができ、また契約を解除することも可能です。なお、代金は登記とひきかえに支払うという約束があったということですので、このように相続人の所在が不明な場合には債権者が弁済を「受領すること能わざるとき」に該当するものとみて、買主は代金を供託して移転登記をすることができます。

土地
不動産購入前の調査と準備/ 売主の事前調査と準備/ 土地と建物は別の財産/ 登記簿の調査/ 登記簿の謄本と抄本/ 権利証/ 土地の分筆と合筆/ 中間省略登記の効力/ 不動産の位置と境界/ 地目と家屋の種類/ 用途制限のある土地売買/ 仮登記や予告登記のある不動産の売買/ 仮処分と仮差押のある不動産の売買/ 登記名義人との契約/ 登記名義人以外の者との契約/ 登記名義人の親族との契約/ 共有者との契約/ 代理人との契約/ 法人との契約/ 不動産業者の利用/ 仲介の取消と手数料/ 不動産業者の責任/ 司法書士・土地家屋調査士の業務/ 売買契約書の効果/ 売買契約と権利証/ 売買契約の立会人/ 売買契約と公正証書/ 売買契約締結の費用と負担者/ 移転登記の仕組と手続き/ 未登記建物の移転登記/ 売買と従物/ 土地家屋の所有権譲渡と賃貸借/ 現金以外の支払方法/ 代金全額を用意できない場合の支払方法/ 住宅ローンの種類/ 住宅ローン利用上の注意/ 住宅の割賦販売約款/ 代金支払の場所と時期/ 同時履行の抗弁権/ 契約履行の費用と負担者/ 契約締結後の当事者の死亡/ 危険負担/ 売買と第三者に対する対抗力/ 売主の登記と明渡の不履行/ 売主の履行遅滞と損害賠償請求権/ 無権代理と表見代理/ 前主への登記請求/ 不動産の差押/ 他人の不動産の売買/ 不動産の二重売買/ 移転登記未了での相続/ 登記の引取請求/ 建たない建売住宅/ 建物の売買と焼失/ 売買代金の取立方法/ 受領遅滞/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー