同時履行の抗弁権

土地付の家屋を買い、特に代金の支払日も登記、引渡の日も定めませんでしたが、手付金を入れたら売主は間もなく登記を移転しましたが、家はいぜん売主が使用していて、なかなか明け渡してくれません。この場合は売主が家を明け渡してくれるまで残代金の支払をしないでいることができるものでしょうか。
土地付の家屋の売主が登記を移してくれただけで引渡をしてくれない場合、買主は残代金の支払を拒めるか、という問題ですが、このような場合に、民法は同時履行の抗弁権という権利を認めています。つまり、売買のように契約当事者の双方が義務を負いあう契約、つまり双務契約において、当事者の一方は相手方がその債務の履行を提供するまでは自己の債務の履行を拒むことができる、とされています。そこで本問の場合、売主が家屋につき明渡の提供をしてくれるまで買主は残代金の支払を拒むことができます。もっとも、同時履行の抗弁権を行使するには、買主の方が履行を怠っていてはいけませんし、また、引渡、代金の支払日もきめていないということですから、何月何日に家屋を明け渡してほしいと売主に申し入れ、それにより履行期をきめる必要があります。そしてその日に買主の方でも残代金の履行の提供をしておけば、あと売主が明渡の提供をしないまま残代金の支払を請求してきても、その請求を拒否することができます。

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同時履行の抗弁権は、双務契約において当事者間の公平をはかるために認められているといわれています。つまり、一方が履行の提供もしないのに他方だけが履行を強要されるのはきわめて不公平であり、両当事者の債務はお互い対価的関係に立っているので、なるべく同時に履行させようというのが法の趣旨です。ただし、 それは特約のない場合のことであり、当事者の一方が先に履行する義務を負っている場合には、この原則は適用されません。
ところでこの同時履行の抗弁権 を行使できるのは、相手方が履行を提供するまでとされています。つまり、相手方が履行そのものをするまででなく、その前の段階としての履行の提供をしないこ とが要件とされています。そこで本問の場合にも、売主が明渡そのものをしないことでなくて、明渡の提供をしないという場合に限り、買主は同時履行の抗弁権により残代金の支払を拒めることになります。明渡自体と引渡の提供とどう違うかということですが、履行の提供は債務の本旨に従いて現実に之を為すことを要す。と民法上規定されており、明渡の提供とは、買主からの要望次第すぐにでも明渡ができる状態にしておけばよいということを意味します。したがって、それが妨げ られない範囲で売主が多少家屋を使用することはさしつかえありません。
最後に、売主がどうしても明渡をしてくれないとき、買主は裁判上明渡の請求をすることができます。その場合には、買主は勝訴することはできますが、ただ判決の主文には、買主の代金支払と引換えに売主は家屋を明け渡せと記載されることになります。このような判決を引換給付の判決といいますが、履行請求の執行の段階においても当事者双方の債務が同時に履行されることを貫こうとする趣旨で、判例はこのような扱いをしています。

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