代金支払の場所と時期

ある土地と建物を2000万円で売買する話がまとまりましたが、代金支払の時期も場所も、また、目的不動産の引渡、登記の時期も、別に話しあいませんでした。これでも売買契約は成立したといってよいものでしょうか。また、このような場合、買主は代金の支払を、いつ、どこでなすべきでしょうか。また、売主は、目的物件をいつ引き渡し、登記をすべきものなのでしょうか。
売買契約の成立のためには、代金支払の時期、場所、目的不動産の引渡、登記の時期がきまっていることは、必要ではありません。また、もとより売買契約は合意さえあれば成立しますから、書面がなくてもさしつかえありません。要は、当事者間に何をいくらで売るかという点についての合意があるかどうかということです。本問の場合では、売買の対象は土地と建物、代金は2000万円という合意があるのですから、売買契約は有効に成立しているとみてさしつかえありません。
それでは、代金の支払の時期、場所、目的不動産の引渡、登記の時期はどのようにしてきまるかが問題となります。まず履行の場所についていえば、特約のほかに慣習があればそれによることができますが、特約や慣習がない場合にそなえて民法は規定をおいています。つまり、特定物の引渡は、債権発生の当時その物の存在した場所でこれをすると定められています。つまり、土地と建物はその存在する場所で引き渡すべきことになります。

スポンサーリンク
土地

代金の支払場所については、特約がなければ、売買の目的物の引渡と同時に代金を払うべきときは其引渡の場所に於て之を払うことを要す。と規定されています。代金の支払時期が何時であるかについては後に検討しますが、土地、建物の引渡、登記と代金の支払とは同時に履行されることが公平に適すると考えられますから、本問の場合、代金の支払も、土地、建物の存在する場所でなすべきことになります。ただし、もし土地、建物の引渡が先に行なわれたということになりますと、代金の支払場所は、債権者の現時の住所、つまり売主の住所となりますので、買主は代金をそこまで持参しなければなりません。
実際上は、不動産売買の場合、売主と買主が登記所に出かけて、そこで買主は代金を支払い、売主は移転登記に協力すると約束することが多く、それがある程度慣行化 しているとみることもできますが、特約や慣習が存しないときには、前記のように扱われます。
問題は履行の時期ですが、契約にはその点についてのとりきめがないのですから、債務の履行に付き期限を定めざりしときに該当し、この場合には債務者は履行の請求を受けたる時より遅滞の責に任ずとされます。つまり、本問の場合、売主の方から買主に対し、土地、建物の代金の支払を何月何日にせよと催促すれば、それで履行期が到来することになります。また、逆に買主の方から、何 月何日に目的不動産の引渡、登記をせよと催促すれば、それで履行期がきまることになります。そして、このようにしてきまった履行期に履行をしないでいますと、履行遅滞による責任が発生します。もっとも、この催促をした側も履行期に自ら履行の提供をすることが必要です。
なお、以上と異なり契約で履行の時期を定めたら、無論それによる処理がなされますが、何月何日に履行するというように履行の期限が確定している場合には、その期限によるべきことは当然でありもし不確定期限を約した場合には、債務者がその期限の到来したことを知った時が履行期になります。

土地
不動産購入前の調査と準備/ 売主の事前調査と準備/ 土地と建物は別の財産/ 登記簿の調査/ 登記簿の謄本と抄本/ 権利証/ 土地の分筆と合筆/ 中間省略登記の効力/ 不動産の位置と境界/ 地目と家屋の種類/ 用途制限のある土地売買/ 仮登記や予告登記のある不動産の売買/ 仮処分と仮差押のある不動産の売買/ 登記名義人との契約/ 登記名義人以外の者との契約/ 登記名義人の親族との契約/ 共有者との契約/ 代理人との契約/ 法人との契約/ 不動産業者の利用/ 仲介の取消と手数料/ 不動産業者の責任/ 司法書士・土地家屋調査士の業務/ 売買契約書の効果/ 売買契約と権利証/ 売買契約の立会人/ 売買契約と公正証書/ 売買契約締結の費用と負担者/ 移転登記の仕組と手続き/ 未登記建物の移転登記/ 売買と従物/ 土地家屋の所有権譲渡と賃貸借/ 現金以外の支払方法/ 代金全額を用意できない場合の支払方法/ 住宅ローンの種類/ 住宅ローン利用上の注意/ 住宅の割賦販売約款/ 代金支払の場所と時期/ 同時履行の抗弁権/ 契約履行の費用と負担者/ 契約締結後の当事者の死亡/ 危険負担/ 売買と第三者に対する対抗力/ 売主の登記と明渡の不履行/ 売主の履行遅滞と損害賠償請求権/ 無権代理と表見代理/ 前主への登記請求/ 不動産の差押/ 他人の不動産の売買/ 不動産の二重売買/ 移転登記未了での相続/ 登記の引取請求/ 建たない建売住宅/ 建物の売買と焼失/ 売買代金の取立方法/ 受領遅滞/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー