土地家屋の所有権譲渡と賃貸借

買主が家賃をいつから取得できるかについて売主、買主の間でとりきめをすることは、どんな法律上の意味をもつか、このことをまず確認しておく必要があります。もちろん、家屋の賃借人に対して賃料を請求する権利は債権ですから、例えば延滞賃料請求権のように、それ自体を、基礎となる法律関係つまり賃貸借関係から切り離して譲渡することはできます。この場合には、売主のもっている賃料債権を買主へ移転する債権譲渡ですから、少なくとも売主から賃借人に対して、この賃料債権を買主に譲渡したことの通知をする必要があります。しかし、売主、買主間でとりきめをする場合は、すでに発生した賃料債権だけの譲渡ではないと考えられます。つまりは、いつから買主が売主にかわってこの家屋の賃貸人たる地位につくか、ということと同じことに帰着するでしょう。なぜなら、とりきめられた時期から、買主が賃借人に対して、家賃を請求する権利を取得するだけでなく、同時に、賃借人に家屋を利用させる義務をも含む趣旨だ、と解されるからです。
このような売主、賃借人間の賃貸借関係の買主への承継、もっと一般的に言えば、契約上の地位の承継は、売買契約本来の内容である売主、買主間の家屋所有権移転の問題とは別個の事柄です。したがって、買主が賃借人たる地位を承継するためにはそのためのとりきめが必要であり、またとりきめをすることができます。このような意味で、家賃をいつから買主が取得できるかについて、売主、買主の間で特別なとりきめをすることができます。

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家賃帰属についての特約には、債権譲渡と契約上の地位の承継との二つの場合があります。債権譲渡には債務者(賃借人)に対する通知で足り、特に賃借人の同意を要しないことは、すでに述べたとおりです。問題は、契約上の地位の承継にあたる場合です。この場合にまず、契約上の地位の承継には、売主と買主という譲渡当事者だけでなく賃借人をも加えた三者による契約を要するか、それとも、譲渡当事者の契約に賃借人の承認(同意)を伴えばそれでよいか、が問題となります。判例は後者の見解をとっているように見えます   が、いずれの判例も、賃借人が賃貸人の地位の承継に同意しないという理由から承継の効力を否定したものではありません。ただ一つ、賃借人の同意がなかったことを理由に、賃貸借の承継人から賃借人に対する賃料請求をしりそけた先例があります。しかし、賃借人が同意しなかったとしたら賃借人は承継人に対して賃料の支払を拒みうるとしても、結局は、その家屋を従来どおり借りることはできなくなります。なぜなら、もとの賃貸人はもはや家屋の所有者ではなく、貸す権原を失っているからです。普通の場合、賃借人は、家屋の所有者が変わってもなおこの家屋を借り続けたいと思うでしょう。そうだとすれば、賃貸人としての地位の承継にも賃借人の同意は要らない、と解してよいと考えられます。
売買当事者間で家賃取得につき何のとりきめもないときは、民法の一般原則に従って解決されます。つまり、家屋の引渡があるまでは売主に家賃をとる権利が残り、これに対して買主は代金の利息を払わなくてもよい、ということになります。
他人が居住している家を売買した場合、家賃をいつから買主が取得できるかどうかというような場合でいうと、この引渡は、売主が賃借人に対して以後は買主のために占有するように指図し、これを賃借人が承諾したときに、行なわれることになります。ですから、賃借人としては、この時をめどに、それ以後の家賃を買主に支払わなければなりません。しかし、このような引渡がなされなくても、売主が買主から代金の支払を受けたときは、それ以後の果実収政権つまり家賃をとる権利を失うと解されています。もちろん、そうすると賃昔人は家賃を買主に支払わねばならないことになりますが、代金支払の事実があったかどうかを必ず調査しなければならぬと賃借人に義務づけることが妥当かは疑問です。判例には、このような場合、買主は登記を具えなければ第三者たる賃借人に対抗しえず、したがって賃料請求をなしえない、とするものがあります。結果として、まだ売主に登記名義がある以上、賃借人は家賃を売主に支払ってもよい、ということになります。しかし、最近の有力な学説は、この場合は、なにも買主は賃借人に賃借権がないと言って争っているわけではないから、買主が賃借権つきで所有権を取得したか、それとも賃借権の制約なしで取得したかを、登記の有無で結着をつける本来の対抗問題と同じように扱うのはおかしく、実体は、売主、買主のどちらが賃料債権者かわかりかねる状態で賃料債務の弁済をしようとす る者をいかに保護するかという問題だ、と批判しています。この考え方に従うと、登記名義が売主にあり、そのために賃借人が売主を賃貸人と信じ、かつ信じたこ とに過失がない場合には、債権の準占有者に対する弁済として保護され、その弁済が有効とされる、ということになります。しかし、買主から口頭で債権譲受や所 有権取得を言われただけでこれに弁済したときは、過失ありとされる可能性があります。この場合には、さらに売主に支払う義務を免れません。

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