仲介の取消と手数料

土地、建物の仲介を委託する契約はふつう委任契約類似の契約だといわれていますが、委任契約は双方の信頼を特に重視する関係もあって、双方どちらからでも、特別の理由なしに、いつでも解約できるとされています。しかし仲介契約では、仲介人がいかに尽力してもってきた相手であっても、依頼者は、気に入らなければ、特別の理由なしに拒むことができるのです。そして、仲介が成功し売買が成立しないかぎり手数料を支払う必要はないのです。したがって、解約や締約の拒否によって売買が成立しない以上、仲介人は、いかに案内料、調査費や頼まれない広告費などを出費していても、償還の請求ができないわけです。
しかし、解約の自由に対しては例外があります。依頼者と仲介業者との間に予め、中途では解約しない旨の特約がある場合は、特にやむをえない事由かないかぎり解約することはできず、もし勝手に解約すると、契約違反による損害賠償を払わねばなりません。もっともこの点は学説上の争いもあり、解約の自由は委任に本質的なものだから、解約しない旨の特約は、特に受任者の利益のためのもの以外は原則として無効だ、との説もあります。仲介契約の性質上解約できない場合もありうるのです。例えば、仲介業者が依頼者に貸金債権をもち、依頼者は仲介手数料でそれを支払うという約束があるときのように、受任者の特別な利益と結びついているときは、解約できないとされています。途中で委任を勝手に解約した時期が、委任事務の処理との関係で相手方に不利な時期であったら、損害賠償を払わねばなりません。相手方に不利な時期とは、例えば、皆家人に明渡訴訟中の家屋について家主から売却を委任された仲介業者が、明渡訴訟に協力して、売却が可能になる時期を特っていたところ、訴訟が和解によって終了して皆家人の立退きが明らかとなった時期に仲介委託を家主から解約した場合などです。しかし、単に媒介手数料がとれなくなったというだけではこれに当たりません。手数料はいつ解約されても常に失われるべき性質のものだからです。

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土地

仲介委託契約は自由に解約できるし、手数料や損害賠償を支払う必要もないのが原則ですが、それなら、依頼者が仲介業者から売買の相手を紹介された後に、手数料を支払うのが惜しくなって依頼を取り消し、紹介された相手と直接に取引してしまっても、よいでしょうか。この解約自由の原則からいえばそれでよいようにもみえますが、仲介業者にはきわめて不都合です。仲介業者にとっては、売買物件は商人の商品に等しいものですが、苦心してみつけた物件すなわち商品をダダで他人にさらわれたのと同じことになります。これは信義にも反し、不公平でもあります。しかし民法や商法にこれについての直接の規定がないので、いろいろな学説や判例が出ている次第です。代表的なものとして、仲介委託契約は、売買が成立すれば手数料を支払うという条件つきの契約といえますが、手数料の支払を免れるために解約するのは、故意に条件の成就を妨げるものですから、仲介業者は条件が成就したものとみなして手数料を請求することができる、というのが最高裁判所の意見です。そのほか、それが業界の慣習だとか    商人として当然の報酬請求権だとかいっていますが、結果は同じで、ほとんどすべての場合に依頼者の手数料支払義務をみとめています。
ところが、依頼を取り 消した後の直接取引といっても、いろいろ事情がありうるわけです。仲介業者による交渉で値段が折り合わないとか、買手に資金ぐりができないとか、相手が業者の介入を嫌うとかによって、その交渉がゆきづまって自然解消の形になることがありますが、その後で何かの拍子に相手方からの直接の話合いで順調に売買が成立してしまうことがあるものです。この場合に仲介業者としては、自分が紹介した当事者問の売買だから手数料を請求したくなるのも道理ですが、故意に仲介業者を排斥したわけではなくて、実際に交渉を成功させたのは当事者なのですから、このような場合をどのように考えるか、難しい問題です。これは、依頼者と仲介業者との双方を保護する必要があります。そこで結局、依頼したときの事情、目的不動産の発見の難易、仲介に尽力した期間、その間の労力の程度、これによる依頼者の利益その 他の諸事情を参酌し、取引上の信義則に照らして、相当の手数料を請求しうる、という判決が妥当と考えられます。

土地
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