共有者との契約

知人のAから、土地つきの建物を買わないかとの申出を受けましたが、調べてみると、その物件はABC三人の共有であることが判りました。この場合Aだけを交渉の相手としてよいものでしょうか。あとで問題が起きないようにするにはどういうことをしておいたらよいでしょうか。
民法二五一条は、共有物に変更を加えるについては共有者全員の同意を要する、と規定して いますが、通説は、共有物の変更だけでなく、事実上および法律上の処分についても、同様に共有者全員の同意がいる旨説いており、これには異論がありません。したがって本問では、Aひとりの意思でABC共有の土地つき建物を売却することはできないことになります。ところが、本問のAがこの物件につき、Aの単独所有名義の登記をしているときに関しては、説がわかれています。圧倒的多数の支持をうけている第一説は、本問の掛合について言えば、ABC三人が一個の所有権を分有し、その割合がいわゆる持分なのであるから、Aは、自己の持分以外については無権利というほかなく、たとえ買主がAを単独所有者だと信じても、BCの持分については所有権を取得しない、という見解です。これに対して、一、二の有力な学者は、ABCの持分はそれぞれ、それ自体としては一個の所有権と異ならないが、目的物を同じくするため、やむなく相互に他から制約されているにすぎないのだから、買主が本問の不動産をAから買いうけ、登記をしたときは、その所有権を取得する、と力説しています。

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土地

共有者が合意のうえでたまたまそのうちの一人の単独所有名義の登記をしていたときについては、この者のした処分は有効であるとする判決と、共有持分が不均等である場合には、その旨の登記がなければ、均分を前提に持分を譲り受けた者に対抗することができない、との趣旨をのべる判決とがあります。この二つの判例は、第一説、第二説の論者によって、それぞれの理論を補強するために引用されています。しかし率直に言えば、前の判例は、他の所有者との合意のうえ単独所有名 義の登記がなされた場合についてのものであり、登記名義人の処分に対しては、そもそも他の共有者はそれくらいのことは覚悟しておけ、ということですし、後の判例は、不均等の主張を許さないだけで持分自体の対抗を禁ずる趣旨ではない、と読むのが正しいのではないかと思われます。ちなみに最高裁判所は、共同相続人の持分は相続登記がなくても第三者に対抗できる、と判断 しています。ですから、Aが単独登記をするについて、ここにのべたような事情のないかぎり、Aだけと売買契約を締結することは、はなはだ危険といわざるをえません。それなら、Aと交渉するについて、どのような配慮をすればよいのでしょうか。
後で問題を残さないようにするためには、結局、処分につきBCの同意をもらうか、BCからAが代理権を与えられることが、必要不可欠だということになりましょう。そのためには、BCからそれぞれ書面でAの売却行為に同意してもらうか、BCがAに代理権を与えたことを証明するものを残しておかれるのが、安全です。AがBCから委任状をもらうよう要請されるのが一番確かだと思われます。

土地
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