登記名義人の親族との契約

Aの土地、建物を買う話を進めていますが、いつも交渉の相手としてでてくるのはAの実兄Bで、Aはいちども交渉に顔を出しません。文書のやりとりも、Aの名前で実際はBがやっています。こちらからA宛に出す契約についての手紙は本人に届いているようですが、その回答もBからなされます。このようなことで契約書を交わしても大丈夫なのでしょうか。
この場合、BにAを代理する権限があれば問題は生じませんから、BがAからその不動産を売却することについて委任状をもらっているか否かをBに尋ね、さらに、委任状が偽物ではないかという心配があれば、Aにそのことについて確かめられれば、まったく心配はありません。もっとも、BはAの実兄なのですから、Aの委任状さえもっておれば、Bを信用して取引すればよい、と考えられそうです。たしかに、そのような場合にはBをAの代理人とみるのがふつうでしょうが、BがAの委任状や印鑑を盗んだり偽造したりしたときにもAが責任を負わなければならない、というのでは、Aとしてはたまったものではありません。特に、AとBとが兄弟であるという本問では、互いに書類を勝手につくったり印鑑を盗用したりすることが、あかの他人間におけるよりも簡単ですから、逆に一層注意しなければならない、と思われます。ただ、委任状などをAが自分の意思に基づいてBに交付した場合には、ほんとうにBに代理権を与えていなくても、また、Bが与えられた代理権の範囲をこえて行為したとしても、Bに代理権があると信頼した相手方の保護される可能性は大いにあります。ところで、A宛に出す契約についての手紙は本人に届いているようですが、その回答もBからなされます。というような事情から推察すると、本当にAがBに土地、建物を自分にかわって売却してくれと言ったのかどうか、はなはだ疑問です。ですから、何とかしてA本人に会い、問題の土地、建物の売却につきBに代理権を与えた旨の書面をもらっておかれるべきです。そうでなければ、あとでAがBに代理権を与えたことはないと言って、契約の履行を拒んだ場合には、なんとかBのした行為を認めてくれと懇願するしかないようになる可能性があります。

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土地

登記名義人が未成年の場合では、一応、その不動産を未成年者が所有している、と考えられますが、未成年者は単独で不動産を売却したり賃貸したりすることはできますが、これらはあとになって取り消されるおそれがあり、その点で未成年者と契約することは避けるべきです。通常は、未成年者の財産については父母(親権者)が共同でこれを管理し、売却、賃貸などをするときは、父母が未成年者にかわって契約を結ぶことになっています。つまり、親権者たる父母は、法律上当然に未成年者が父母に代理権を与えるというようなことは考えられませんから、未成年者を代理するわけです。ですから、この場合では契約の相手は父母双方ということになります。ただ、母が死亡している場合とか、行方不明、別居などの理由により代理行為ができない状態にあったり、禁治産宣告を受けるか親権を失っているとき   にかぎって、父だけを相手にして契約することができるにすぎません。つまり、父だけを相手にするのは原則としていけないというわけです。しかし、この原則をつらぬくといろいろ不便を生じますので、たとえ父だけが代理行為をしても、父母共同の名義でやった場合は、それが母の意思に反しても、相手方がその事実を知らなければ、代理行為は有効である、という例外が設けられています。これによりますと、契約を結ぶ相手方としては父だけのときは、契約書類に法定代理人として父母双方の名が記されておればよい、ということになります。父だけを相手にして法定代理人も父だけの名義とする契約は、避けるほうがよいと思われます。ただし、父だけが契約することについて母の同意があれば、まったく問題はありません。
なお、登記名義人が未成年者であるからといって、その未成年者が必ずしも不動産の所有者であるとはかぎらない のですが、登記を書き換える場合に、やはり父母の共同親権が問題になりますから、この揚合にも、今まで述べたことがそのままあてはまります。
未成年者に両親がないときは、遺言で後見人が指定されていないかぎり、被後見人の親族その他の利害関係人の請求によって、家庭裁判所が後見人を選任することを、法は予定しております。後見人は、いねば両親にかわって未成年者の面倒一切をみる人ですから、なくてはならない存在ですが、実際には後見人が置かれないまま未成年者が成年に達することが多いようです。しかしこの場合には、誰かが事実上後見人と同じような役割を果たしているものと思われます。このような事実上の後見人には、未成年者の財産を管理する権限も、未成年者を代理する資格もないわけで、これを相手に契約しても何らの効果も生じませんから、未成年者の不動産を買いたい場合、つねに後見人を選任してもらうのが正道といえます。後見人だと思って契約したところ実は後見人でなかったというようなときには、表権代理によって相手方が保護される余地もないとは言えないでしょうが、はじめから事実上の後見人にすぎないとわかっている人と契約しても、確実に不動産を取得することはできない、と思われます。

土地
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