登記名義人以外の者との契約

登記名義人は必ずしも本当の所有者ではありません。不動産を買ったり贈与されたりしたときは、登記をしないままにしておいても差支えありませんし、一旦登記を買主名義に移したのち買主の代金不払などを理由に、売主が売買契約を解除したときにも、売買の目的物である不動産は、登記の有無にかかわらず、売主に復帰します。そのほか、様々な理由で、本当の所有者と登記名義人が違ってくる場合のあります。もっとも、このような場合、実際の所有者(登記権利者)は登記名義人(登記義務者)に対して、自己名義に登記を書き換えるのに協力せよと請求する権利(登記請求権)をもちますが、必ず実際の権利関係と登記名義か一致させるべきことを、法は要求しておりません。そのために不一致が往々にして生じてくるわけです。その際不動産を買う にあたっては、登記名義人ではなく、実際の所有者を相手にすべきことは、言うまでもありません。
例えば、ある土地と建物を買いたいと思い、登記名義人Aのところに交渉にいったところ、実際の所有者はBだからBと話し合ってくれといわれたとします。このような場合、登記簿に現れていないBと売買してもよいものなのでしょうか。この場合、AがBを所有者だというのですから、それを信用してほぼ間違いないでしょうが、Bと会い契約書などを見せてもらって確かめたほうが安全です。ところで、Bが本当の所有者だとすると、Bから買ったならば、もはや登記はまったく不要なのか、必要だとしてもどのようにして登記名義を獲得すればよいのかが、次に問題になります。

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土地

登記名義をもっていない実際の所有者から不動産を買った人は、たしかにその所有権を取得しますが、自己名義の登記をしないかぎり、その所有権取得をもって第三者に対抗することはできません。つまり、買主が登記をしないままでいると、その所有権を失うことになりかねませんから、この意味で登記は絶対に必要だといっても過言ではありません。もちろん、買主は売主に対して自己名義に登記を移せと請求する権利(登記請求権)をもちますが、売主自身が売主名義の登記をもっていないかぎり、簡単には買主への移転登記はできません。本問に即していうと、Bと売買しても、買主が土地、建物の所有権を取得されることはたしかですが、Bに対して登記をよこせといってみても、Aがうんと言わない以上Bはどうすることもできず、結局、訴訟を起こしてでも買主名義の登記を獲得しないかぎり、安心することはできないわけです。ですから、あらかじめAからBへ登記名義を書き換えてもらうか、それができないなら、AからBへ登記を書き換えるのに必要な書類と委任状の交付をうけたうえで、Bと売買されるのが最も安全です。また、Aから直接あなたに登記するのに必要な書類および委任状と、そのような登記をするのに異議はない旨のBの同意書をとられてもよいと思います。つまり、AからBを経て買主に所有権が移った場合にBの同意を得たうえBを省略して、Aから買主へと、いわゆる中間省略登記をするわけで、このようにしてなされた登記は、現在の真実の権利関係に一致する登記である以上、有効とされています。なお、本問ではAとBとの関係がはっきりしませんので、こまかい理由づけはできませんが、Bから買ったのち、BのAに対してもつAからBの登記移転を要求しうる権利を買主がBに代わって行なうことは、認められておりますが、そのためには訴訟をしなければならず、また、それ以前にAがその土地、建物を他人に売ったりする危険性もありますから、あらかじめ登記名義を獲得する対策をとっておかれるにこしたことはありません。
AからBへ不動産が売却された場合、その移転登記をするためには、不動産売渡証や、以前Aが登記をした際に交付をうけた登記済証(権利証)などを必要とします。前者は、どんな原因に基づいて所有権が移転したかを明らかにする書面であり、後者は、Aが本当の権利者であることを確かめるのに役立つものだからです。譲渡証書は前者であり、権引証は後者にあたります。一般には、この二つ、特に権利証をもらっておけば登記をしていなくても安全だ、と考えている人もいるようですが、決してそうではありません。「登記原因を証する書面」はほとんど重要ではなく、べつに無くても登記をすることができますし、登記済証が無くても、その登記所で登記をうけた成年者二人以上がこの人は登記義務者、現在の登記名義人にまちがいないと保証した書面二通があればいいわけです。したがって、登記簿上の名義人は、売主に譲渡証書・権利証を浪していても、他人名義に登記を書き換えることができるわけです。要するに、登記済証は、せいぜい、そこに権利者として表示されている者が現在もその権利名義人であろうということと、登記済証をもっている者はその権利者自身であろうということとを、かなり強く推定させる以上のものではない、といってよいと思われます。とすると、売主が譲渡証言と権利証をもっているから、それらを譲り受けておけば登記が無くても安全だなどと信じるのは、とんでもないことだといわなければなりません。この場合にも、やはり、中間省略登記について述べた場合と同じような対策を講じておく必要があるわけです。

土地
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