登記名義人との契約

世間一般では、登記名義人と不動産の売買をすれば絶対にまちがいはない、と信じているようですし、各方面でもそのように指導しているかにみうけられます。しかし、たいていの場合はそれでトラブルは生じませんが、例えば、AがBの不動産を譲り受けてもいないのに、Bの印鑑を偽造したりBを脅迫することによってA名義の登記をしてい るときなどは、Aを信用して不動産を買い受けた人は、その不動産の所有権を取得せず、あとからBに返還しなければならない羽目に陥ります。つまり、登記を信頼して取引しても、その登記がほんとうの権利関係を表示していなければ、その信頼は保護されないのです。これを学者は、登記に公信力がないと説明しています。それは次のような事情によるのです。登記は不動産の譲渡人と譲受人が不動産登記法に定める書類を揃えて申請することによってなされるのを原則としますが、それは書類の上だけで十分であり、また、その申請があったとき登記官吏は、書類が揃っているかどうか、その記載に誤りや不十分な点がないかを調べるだけで、申請どおり実際に譲渡が行なわれたどうかを調査する権限をもっていませんから、いねば嘘の登記が比較的簡単にできます。ですから、登記に公信力を与えますと、不動産所有者は、自分の持っている不動産について勝手に他人がその名義の登記をし、第三者に売却するかもしれない、という不安をしょっちゅう抱くことになり、物の支配秩序の平穏さが保てなくなるからです。

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土地

登記が本当の権利関係を表していないときは、登記を信頼しても所有権を取得しないといいましたが、例えば、AがBに不動産を売却したのにまだB名義の登記をしていないとか、BとAとが不動産の売買契約をし登記名義をAに移したところ、Aが代金を払わないのでBからその売買契約を解除したけれども、登記はあい変わらずA名義になっているような場合には、Aからその不動産を買い受けて登記を了えたCは、有効に所有権を取得することになります。これらの場合には、Bが自己の所有権取得をもって第三者Cに対抗できないからだ、と説明されています。わかりやすくいうと、有効な売買などの取引に基づいて所有権がAからBへ移転 したのに、Bへ移転した旨の登記がないときは、Aは完全に無権判者とはいえず、Aからさらにその不動産を買い受けたCは、Bより先に自分への移転登記をすませます と、完全な所有権を取得する、ということなのです。つまり、この場合には、先に述べました公信力があるかないかを問題にすることなしに、民法一七七条の解釈として、このような結論が出されるわけです。とすると、Aが勝手にBの土地と家屋について自分名義の登記をしていたときは、登記に公信力がないため、Aを相手に売買契約をするのは極めて危険ですが、AがBに売却したのにまだA名義の登記が残っているというのであれば、Aと契約されてBより先に登記をなされば大丈夫といえます。
さらに、AがBの土地、建物についてBの依頼で自己名義の登記をしているときは、Bの意向を確かめないで買われてもいいと思います。つまり、BがAに売却してもいないのに、財産を隠すとかその他の目的でA名義に登記しているのであれば、民法九四条二項により、Bは土地、建物が自分のものであることを、その事情を知らないあなたに対して主張できませんし、また、BがAに土地、建物の運用、管理などの権限を与え、それに付随して名義もAにしていたときは、Aがそれを処分してもBはその効力を争うことができない、ということになります。しかし、これらは、そのままAと売買契約をしてしまったときに所有権を取得される可能性のある場合について申し上げたまでで、果してAの登記がどういう事情でなされたのかがわからない場合に対しては、直接の答えになっていません。ですから、Aにくわしく事情を聞き、AB間の関係を証明する書類などを見せてもらうことが必要で、もしそれだけで釈然としないなら、Bに会って、先に申し上げたどちらの関係かを明らかにしたうえで、Aと売買契約をすることの可否を決められるべきです。
売買契約を解除しますと、一旦買主に移った所有権は売主のもとへ復帰します。解除は取引ではありませんが、取引に基づいてなされるのですから、取引による所有権の移転と同質の所有権移転として扱われ、解除にも拘らず登記が買主のもとにあるときは、買主から目的物を買いうけた人が登記すれば、完全な所有者となる、とされています。

土地
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