仮登記や予告登記のある不動産の売買

仮登記および予告登記というのは、どちらも、いわば仮の、あるいは予備的な性質をもった登記のことです。つまり、通常の登記とはちがって、不動産についてのある権利に現在現実の対抗力を与えるというまでの効力はもっていない登記です。だからといって、仮登記や予告登記があっても無意味だというわけではなく、こうした登記の存在には、実際上はきわめて慎重な注意を払う必要があります。
仮登記とは、今すぐに本登記をするには実作法上または手続法上の要件が完備していないという場合に、とりあえず仮の登記をしておき、将来やがて必要条件を備えてからなされるところの本登記のために、あらかじめ今からその順位を確保しておくというものです。
A所有の土地に所有権についてのBの仮登記がついているという場合を例にとって説明すると、まず、所有権に関する仮登記には、第一の型として、AからBが譲り受けて所有権という物権を完全に取得しているにもかかわらず、例えば移転登記申請に添付すべき書類の或るものが整うのに若干の日時がかかるため、今すぐには本登記ができない、という場合にする仮登記があります。第二の型としては、所有権という物権はまだBへ移転していないが、例えば、AがBからの借金を将来の期限において返済できない場合には、Bの一方的な意思表示で不動産所有権はAからBへ移るという、「停止条件付代物弁済予約」といった登記原因での「所有権移転請求権の仮登記」をする、といった場合のものです。
Bの仮登記がついていても、Cがこの土地を現所有名義人Aから譲り受けることも、AからCへの所有権移転登記(本登記)をすることも可能ですし、所有者として土地を利用することもできます。
しかし、その後に、Bがさきの仮登記に基づいて本登記をすることのできる状態になりますとBの所有権の本登記がなされ、ここで、さきの仮登記よりも順位が後であるCの権利は法律上当然に覆され、Bの仮登記を本登記にするのと同時に、Cの権利の登記も抹消されます。Cとしては、このようになることをくいとめる手だてはありません。がむしゃらに頑張っても、結局は訴訟にかけられて敗け、登記は抹消され、土地はBへ明け渡さねばならない、ということになります。
このことは、Bが得ていた仮登記がさきの第一の型のものかである第二の型のものであるかによっては、差異はありません。また、Bの仮登記が所有権に関する仮登記である場合を例に説明しましたが、所有権以外の権利(例えば抵当権)の仮登記の場合も、基本的には変りありません。Cは所有権を譲り受けその登記を得ても、Bの仮登記が本登記になれるだけの事態が到来したときには、自己の不動産のうえにBの抵当権という負担がつくことを甘受しなければなりません。
要するに、すでに他人のために仮登記がついている不動産はその仮登記が近い将来に抹消される見込みがよほど確実であるといった特別の事情がないかぎりは警戒すべきであり、仮登記が現実に抹消されたところで取引に入るのが無難です。

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土地

予告登記というのは、すでに存在しているある登記が無効なものだから抹消せよという訴訟が提起された場合に、裁判所から登記所に嘱託して、そのような訴訟が起こっているという事実を登記簿に記入させる特殊な登記のことです。 もし、今買おうとしている家屋について予告登記がおるというのは、売主である現在の所有名義人乙に対し、例えば、登記簿上では一つ前に所有者であったと記載されている甲が訴訟を起こし、甲から乙への移転登記は甲の全然知らない間に乙かだれかの文言偽造によって行なわれたものであるから無効であるということを理由に、乙の登記の抹消を求めている、といったような場合です。もちろん、訴訟が起こされたからといって、原告の主張がつねに正しいとは限りません。つまり、予告登記は原告の敗訴によって無意味となり抹消されてしまうという場合もありえます。したがって、甲の起こした訴訟について予告登記があっても、この家屋を買うことも移転登記を受けることなども自由にできます。しかし、もし訴訟での甲の主張が正しいという判決がくだりますと、結局は家屋を明け渡さなければならず、また登記名義をも甲へ取り戻されてしまう、という破目に陥ります。
要するに、仮登記は、将来なされるであろう登記のために優先順位を今から確保、保全しておくという、いねば積極的で前向きの予備登記であるのに対し、予告登記というには、現在の登記は無効だと判定され、その抹消その他、登記面の訂正が判決によって命令されるかもしれぬということを社会一般に対して警告するという、いわば消極的な機能をもった予備登記です。しかし、うっかりこれを無視して取引に入ると、将来泣きを見るという危険があることでは、仮登記と変りはありません。この例でいえば、訴訟を起こした甲の主張が全然根拠のない嫌がらせか何かにすぎないことが明白な場合ならともかくも一般には、予告登記のついている不動産は買わないことです。

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