地目と家屋の種類

土地登記簿には、土地の表示として、土地の使用上の性質が分かるようにするため、地目を示すことになっています。地目の分類は、不動産登記法施行令で定められていますが、それによると、土地の主な用途を基準に、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、 雑種地に分けられます。
地目は土地の用途によってきめられているものですから、その用途が変更されれば、登記簿上の地目の表示もこれに従って変更されなければなりません。すなわち、地目に変更が生じたときは、表題部に記載された所有者または所有権の登記名義人は、一ヵ月内に土地の表示の変更登記をすることを要するものとされこれを怠ると過料に処せられることになっています。

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土地

どのような地目の土地でも所有者は、これを売買することはできます。しかし、田、畑のように、その売買については都道府県知事の許可を必要とする場合がありますし、また、田、畑、墓地、公衆用道路、公園のように、その土地での利用にいろいろの制限がつけられていて、しかも、地目による土地の用途を自由に変更しえない場合もあります。したがって、土地を買い受ける場合には、その土地がどのような地目の土地であるかを確認することは極めて大切なことですし、また、地目とは異なった用途のために土地を買い受けようとするときには、この用途変更の可能性について十分の調査をしてから行なうことが必要です。
家屋の種類は、建物登記簿の表題部に表示されますが、建物の主な用途によって、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所、変電所に区分され、これらの区分に該当しない建物については、準じて適当に定めることになっています。また、その建物がどのような材料でできているかによって、木造、土蔵造、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造に区分され、なお、屋根の種類によって、瓦葺き、スレート葺き、亜鉛メッキ鋼板葺き、草葺き、陸屋根に区分され、さらに、階数によって、平家建、二階建に区分されています ので、これらを総合すれば、当該家屋がどのような家屋であるかを登記簿上において知ることができます。
これらの表示は、いずれも家屋の性格、構造によってきめられているものですから、家屋が改築されて、これらの性格に変更を生じたときは、登記簿の表示も変更されなければなりません。すなわち、登記簿の表題部に記載された所有者または所有権の登記名義人は、この変災があった時から1ヵ月内に、建物の表示の変更登記を申請することを要しもしこれを怠ると過料の制裁があります。
家屋の種類は、家屋の使用上の性質を示していますから、家屋の売買が、その家屋を買主が取得した後そのままの状態で使用することを考えてなされる場合には、たいへん重要な意味をもっています。
例えば、買主が旅館を経営するつもりで、それに適した家屋を求めている場合には、居宅や事務所の家屋よりも旅館としての家屋が、当事者双方にとって望ましい売買となりうるわけです。しかし、家屋の使用価値には、家屋の種類、構造のほかに、しばしば場所的条件が大きな意味をもつことがあります。旅館を営むにしても、家屋が既に旅館としてできているかどうかよりも、場所が旅館としての条件に適しているかどうかを重視する人もあるでしょう。しかし、これは家屋自体としてはどうにもならないことです。ただ、家屋は所有者において改造することが自由にできますから、場所的価値を重視するひとは、家屋の種類にはかまわず売買をすることがあります。しかし、この湯合は、もはや家の売買というよりも土地の売買といった方が適していることになります。
また家屋は、それぞれの用途に適するように設計され、材料も選択されて建築されているのが通常ですから、それに応じて建築費用もそれぞれに異なってくるのが一般です。したがって、家屋の売買にあたって、 その種類の家屋がおおよそどの位の売買代価であるのが通常か、それに比して当該家屋の代価が高いか低いか、ある程度の見当をつけることができます。このように売買代金の決定にも家屋の種類は重要な基準とされますから、家屋の売買にあたっては、その種類がどのようなものであるかを明確にしておくことが必要でしょう。

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