中間省略登記の効力

登記簿を信用し、所有名義人から不動産を譲り受け、登記をすませても、譲渡人が所有者でないとしたら、譲渡人は、所有権を取得できないのが原則で、真の所有者からの抹消登記請求に応じなければなりません。こういう結果になることを、登記には公信力がないといいます。そうすると、不動産取引をしようとしている人々にとって、登記簿は、真の権利関係を調査するための、重要ではあるが、ひとつの手がかり、資料でしかないわけです。
登記簿の、こうした資料としての価値を高めるには、権利移転の経路が、そのまま登記簿に表示されなければなりません。このため不動産登記法は、登記申請に当たっては、売買、贈与などの登記原因を示すとともに、これを証明する書面を提出することを要求しています。 ところが、申請者のなかには、事実と異なる登記原因を示し、それに見合う虚偽の文書を作成、提出する者が少なくありません。このような登記は、現在の権利関係と一致するとしても、このような登記法の要請に反するものであることはたしかです。では、そのことの故に、関係者は、このような登記の抹消を訴求することができるでしょうか。また、このような登記は、登記法の定めるところに従ったものではないとして、第三者に対する対抗力を否定されることになるでしょうか。もしということになると、本件不動産を買うことは甚だ危険なことになりますが、不動産取引の安定に対する社会の強い要請は、そうした答えを出すことを許しません。さりとて、判例は、事情のいかんを問わずという答えを出しているわけでもありません。そこで、どんな事情のもとでがたしかめられねばならないわけです。

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実際には、AからB、BからCへと不動産が譲渡されたのに、AからCへ直接移転したように登記手続がされている場合を、中間省略登記といいます。その過程は、必ずしも一様ではありませんが、登録免許税その他、AからBへの登記手続費用を免れるため、三者が合意の上でする例がもっとも多いようです。
かつて、大審院は、中間省略登記は権利移転の事実に適合していないから無効であるとして、原所有者Aの、転得者Cに対する抹消登記請求を認めたことかありました。そればかりではありません。中間省略の登記手続をすることは、公正証書原本不実記載の罪になると判示したことさえありました。
しかし、その当時においても、取引の安全に対する考慮は払われており、転得者Cから不動産を譲り受け、その旨の登記が経由されると、この登記は有効で、抹消登記を求めることはできなくなるのだとされていました。この傾向は、いっそう促進され、転得者Cが、三者間の中間省略登記の合意に基づき、その履行をAに訴求することすら認められるようになりました。その反面は、中間省略登記ということだけでは、AやBはその抹消を求めえないし、また、第三者もその対抗力を否定しえない、ということです。これが現行判例法の基本的立場であり、この点については、説明の仕方にこそ多少の相違はあれ、ほとんど異論をみないところです。しかし、次の場合は別です。
これには二つの場合があります。ひとつは、中間者Bをオミットし、A・C間の合意だけで中間省略登記をする場合であり、他は、きわめて稀でしょうが、原所有者Aの同意を欠く場合です。
中間者の同意がない場合。もし、この場合の中間省略登記も是正の余地がないとすると、中間者Bの利益が不当に害されることになりかねません。例えば、買主が売主に対して代金を支払わないで、所有権移転登記について協力を求めてきても、売主はこれを拒絶できるのを常とします。また贈与であれば、贈与者は、原則としてその契約を取り消すことができます。だからこそ、転得者Cは、契約の相手方である中間者を除外し、直接Aと交渉して中間省略登記をすることになるのでしょうが、こうした行為はフェアとはいえません。そこで判例は、中間者の利益を保護するため、Bは中間省略登記の抹消を求めることができるといいます。もっとも、中間省略登記をされても格別の不利益を受けない場合は、この請求をすることはできません。
ところで、転得者CからDに不動産が売り渡され、その登記がすんでいる場合には、この判例法に従い、Bに中間省略登記の抹消を求める権利があるとしても、CからDへの移転登記が抹消されない限り、この権利を行使することはできません。では、EはCからDへの移転登記の抹消を求めることができるでしょうか。前にのべた古い判例によっても、それはできないということになります。しかし、例外なしにそういいきれるかというと問題です。悪意のDに対しては抹消登記請求を許してしかるべきだという意見もありますが、まだ支配的とはいえません。しかし、Dが詐欺、強迫その他これに類するようなフェアでない仕方で、Bの有する中間省略登記抹消請求権の行使を妨げたような場合には、Dに対しても、抹消登記請求が認められることでしょう。
なお、Bが抹消を請求しうる場合に、しばしば、中間省略登記は無効だ、と説明されることがあります。しかし、抹消請求を認めるのは、Bの利益が不当に害されるためですから、同意をしているAはもとより、Aから二重に権利を取得しか第二者も、無効を主張しえないでしょうし、Bから二重に権利を取得した第三者も同様でしょう、そうだとすると、Bが抹消登記請求権を有する場合にも、それが実現されるまでは対抗力があるというにひとしいわけです。
原所有者に登記申請意思がない場合。この場合における原所有者Aの立場は、前述のBと同じですが、登記申請意思があったかどうかの判定は、しばしば微妙です。それは、一般に、登記に必要な書類を交付したかどうかという客観的事情から判定され、その書類が登記所に伝達される過程で、多少の異変、例えば交付者の死亡交付の目的はBのためであるのにAからCへの移転登記に用いる転得者Cが書類のうち印鑑証明の目付を変造するといったことがあっても、登記申請意思はあった、とされるのが常です
。贈与税を免れるためのひとつの布石として、実際には贈与によって所有権が移転したのに売買による移転登記をすることが多いといわれています。このような登記も登記原因だけが真実と異なるという 点で、中間省略登記と同じです。それ故、裁判所は、贈与者が、その点のみをとらえて抹消登記を請求したり、第三者が対抗力を否定したりすることを、許しません。同じことは、次の諸場合についてもいえます。
被相続人が所有不動産か治渡したあとで死亡し、相続人が、相続登記を経由したうえで譲受人へ移転登記をする。
死亡した披相続人名義の不動産を、相続人が譲渡し、相続登記を省略して移転登記をする。
新築建物の譲受人が保存登記をする。
虚偽表示その他無効な登記原因に基づいてなされた移転登記を回復するのに、抹消登記によらず移転登記をする。
契約の解除、取消、買戻などで、登記原因が失効したのに、抹消登記によらず移転登記をする等。
これまで述べてきたことを要約してみると、現在の権利関係ばかりでなく、その過程または態様(登記原因)を公示するというのが、登記法の建前でした。しかし現在では、前者に比重がおかれ、単に、登記面での権利移転の過程または態様が事実と異なるというだけでは、関係者はその抹消を求めえないし、第三者は対抗力を否定しえず、ただ、そうした登記をするについて、関係者の同意がなく、このため不当に利益を害されれば、その者の利益のために抹消登記請求を認めるが、新たに権利を取得し登記をすませた者があらわれれば、それも許されないのを原則とするというようになっています。したがって、入手の経路はともかく、本当に相手方が目的不動産の所有者であるならば、それを買っても、格別の危険はない、といえるわけです。

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