土地と建物は別の財産

土地と建物とは極めて緊密な開係にあります。殊に建物は土地から離れて存在することはできません。それでも日本の法律では、建物は土地とは別の不動産で、財産として も別々に扱われています。
土地の所有権は建物に及びませんし、建物の所有権は土地の所有権とは全く別物です。登記も、土地登記簿、建物登記簿と別になっています。したがって、ある土地とその上にある建物とを一括して売買する場合には、その土地の所有権とその上の建物所有権との二つの所有権を売買することになり、売買の登記も、土地と建物とについてそれぞれ別にしなければなりませんが、それだからといって、土地の売買と建物の売買とは別々にしなければならないということはありません。土地と建物とを一緒に一つの契約で売買することはもちろんさしつかえありません。
しかし、売買が完了するまでの間に建物が滅失したり、土地、建物の一方のみについて担保責任や解除の問題が生じうることなどを考えると、建物の代金と土地の代金とを区別して明示しておくことがよいでしょう。
建物は土地とは別の財産として扱われますが、土地の利用権をもたない建物の所有者は、その土地の上に建物む置くことができませんから、その場所からどかさなければなりません。したがって、建物を移す他の場所もないということになると、建物は解体して材木としないわけにはゆかなくなってしまいます。このような建物は、もはや建物としての価値で評価することはできません。結局、建物が建物として財産に評価されるためには、その建物のための土地の利用権が伴っていることを必要とします。したがって、土他の利用後が不安定であると、それだけ建物の価値にもひびいてくるということになります。このように、土地の利用後を伴わない建物には建物としての本来の価値がないということではせっかく建物を土地と別の財産だとしておきながら首尾一貫しないことになりますが、それだからといって、土地の所有者に建物のために土地を使わせる義務を当然に負わせるわけにもゆきませんから、致し方ないものとされています。ただ、法律は、建物の売買で、この建物のための土地の賃借権も同時に譲り受けるか、または転貸を受けたにもかかわらず、土地の所有者がこの賃借権の譲渡または転貸を承知しないために、建物をその土地上に存続させておくことができないときは、建物買受人は他主に対してこの建物を時価で買い取らせることができるとして、建物買受人を保護しています。そして、この場合の時価は、その場所に置かれた建物としての価格で、「之に取得者の有せざる土地使用権の価額を加算することを得ざるは勿論、右物件を取毀ちたる勤産として評価すべきものにあらざること明白」であるとしているのが判例の姿勢です。

土地
不動産購入前の調査と準備/ 売主の事前調査と準備/ 土地と建物は別の財産/ 登記簿の調査/ 登記簿の謄本と抄本/ 権利証/ 土地の分筆と合筆/ 中間省略登記の効力/ 不動産の位置と境界/ 地目と家屋の種類/ 用途制限のある土地売買/ 仮登記や予告登記のある不動産の売買/ 仮処分と仮差押のある不動産の売買/ 登記名義人との契約/ 登記名義人以外の者との契約/ 登記名義人の親族との契約/ 共有者との契約/ 代理人との契約/ 法人との契約/ 不動産業者の利用/ 仲介の取消と手数料/ 不動産業者の責任/ 司法書士・土地家屋調査士の業務/ 売買契約書の効果/ 売買契約と権利証/ 売買契約の立会人/ 売買契約と公正証書/ 売買契約締結の費用と負担者/ 移転登記の仕組と手続き/ 未登記建物の移転登記/ 売買と従物/ 土地家屋の所有権譲渡と賃貸借/ 現金以外の支払方法/ 代金全額を用意できない場合の支払方法/ 住宅ローンの種類/ 住宅ローン利用上の注意/ 住宅の割賦販売約款/ 代金支払の場所と時期/ 同時履行の抗弁権/ 契約履行の費用と負担者/ 契約締結後の当事者の死亡/ 危険負担/ 売買と第三者に対する対抗力/ 売主の登記と明渡の不履行/ 売主の履行遅滞と損害賠償請求権/ 無権代理と表見代理/ 前主への登記請求/ 不動産の差押/ 他人の不動産の売買/ 不動産の二重売買/ 移転登記未了での相続/ 登記の引取請求/ 建たない建売住宅/ 建物の売買と焼失/ 売買代金の取立方法/ 受領遅滞/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー