不動産購入前の調査と準備

土地や建物を買うには、かなりに高額なお金が支払われるのが通常ですから、それだけに買主としては、この売買をうまく進めなくてはなりません。そのためには、とか くの問題を生じやすい事柄について予め十分に調査して、問題の発生を未然に防止することが必要です。ことに、売買の目的物である土地、建物が、実際に入手してみたら、契約どおりのものでなかったり、予定していたようには使用のできないものであったといったことでは、せっかくの売買の目的が完全には果たせないわけですから、買主としては残念なことです。そこで、売買をするにあたって、買主として購入不動産につき、このような問題が生じないようにしておくには、どのようなことを、どのようにして調査し準備しておいたらよいか、を知っておくことが必要となります。しかし、これらの点についての調査は、正確にはどれだけ尽くしても十分すぎるということはありません。そこで、まずこれだけは調査して欲しいといった事項を挙げてみることにします。

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土地

その土地、建物が確かに売主のものであるかを確認しておくことです。正当の所有者でない者から買っても、所有権の取得はできません。この調査は、まず売主に権利証の掲示を求めてするのが一般ですが、権利証は、登記をしたことの証明書で、所有権そのものを表徴しているものではありませんし、その登記を受け付けた時に発行するものですから、その後に権利者が変わっていることがないとはいえません。これらの関係を調べるには、登記簿を直かに閲覧して調べることが必要です。しかし、ときには、この登記簿の記載も真実の権利関係と違っていることがありますから、正確には、売主が登記簿上で現在所有者となっているとしても、その登記が間違っていないかどうかを、売主が所有者になった 時の事情にまで追って調査をしておかなければ、完全だとはいえません。
また、反対に、登記簿上では所有者となっていない場合でも、売主が所有者に間違いないこともあります。この場合は、登記簿上の所有名義人に当たって、売主への所有権の移転の経路が正当なものかどうかを確認することが必要です。
目的である土地、建 物の性質、大きさ、形、位置などの客観的状態を調査しておくこと。このためには、一方において土地、建物の現場に当たってみるとともに、他方ではこれについての登 記簿を調査することが必要です。土地の登記簿では、土地の所在(地番)、使用上の性質(地目)、広さ(地積)が示されており、建物の登記簿には、建物の所在(地番)、種類(居宅か店舗かなど)、構造(木造か鉄骨造か、瓦葺ききかスレート葺きか、平家建か二階建かなど)、床面積(各階ごとの平方メートル)が示されています。しかし、売主のいう土地、建物が確かにその登記簿の物件であるかどうか、土地が公道にどう接しているか、どのような形のものか、建物と敷地の関係はどうなっているかといったことは、登記簿を見ただけでは正確には判りません。このためにはさらに、登記所に備えつけてある地図、建物所在図をみることが必要です。また、土地の広さについては、登記簿上の表示よりも実地の方がはるかに大きい場合がしばしばありますから注意を要します。
買おうとする土地や建物に、買主の使用を制限するような権利がついていたり質権や抵当権などの担保権がついていたりしないか、反対に、建物のために必要な敷地利用権が確保されているかまた、公道までの通路使用権があるかどうか。これらの問題は、前者については、登記簿と土地、建物の現状を調査すれば判りますし、後者については、登記簿のほか地主や関係者に当たって確認してみることが必要です。
土地については、都市計画法や建築基準法などによって使用上の制限がいろいろとつけられている場合があります。例えば、住居地域、商業地域、工業地域や、文教地区、風致地区、防火地域などの指定によって、その地域内の土地上に建てられる建物の種類や構造、大きさ(建ぺい率)などに制限が設けられているなどですが、これらの制限を正確に知るには相当の困難が伴います。その土地の市町村の関係部署(建築課など)に問い合わせることが最も簡便で正確です。
また、目的建物がこの制限に違反していないかどうかを調査することも必要です。もし違反建築だった場合には、取壊しや移転、模様替え、使用禁止などを合せられる ことがないとはいえないからです。
土地会社が未開発地を宅地造成して、広い範囲の土地を街づくりしながら分譲するという場合に、しばしば、電気、水道、ガスの引込みから、公園、病院、学校の設置、バス路線の開設に至るまで、かなり広範囲の環境づくりをかかげて土地を売り出すことがあります。このような場合には、その具体的な実現性がどの程度のものであるか、また、土地売買契約についてこれらの環境づくりがどの程度に契約条項として取り入れられるものであるか、万一これらが実現されない場合、誰がどのような形で責任を負担するのか、調べる必要かあります。これらの事項は、いずれも、その土地会社に行って、計画の内容と分譲契約につき具体的説明を受けた後、さらに、その施行事業者について、工事の実現性の程度を調べ、なお、その市町村の関係部署に行って様子を関いてみることで、判明します。
また、土地の造成工事や建物の工事に欠陥があって、売買後に補修を要するようになったり、買主が損害を受けたり、第三者に損害を与えたりするような事態が生ずることもありますから、工事の施行者とこのような場合の責任負粗肴を確認しておくことも大切です。

土地
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