所得税対策が図れる管理会社の設立

 最近、貸ビルやマンションなどを経営している資産家や高額不動産所得者の間で、不動産管理のみを目的とした「不動産管理会社」を設立する動きが目立っている。
 これは、個人に課せられる所得税が「超過累進税率」で所得が多くなればなるほど税負担が重くなるのに対して、法人の所得に課せられる法人税は、税率が一定で、高額所得者個人が負担する税率に比べ、低いという税のシステムを活用して所得の分散により節税を図ろうとするものである。

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 こうした不動産管理会社を利用した所得分散の方法には、いくつかの形態があるが、ここでは、もっとも一般的である次の二つの方式にふれることにする。
 1. 管理委託方式
 これは、不動産所有者が、第三者に通常の賃貸料で不動産を貸付ける一方で、不動産の所有者や配偶者、子供等を役員とする不動産管理会社を設立し管理を委託し、不動産所有者がその会社に「仲介料」「管理料」を支払い、会社は、配偶者等親族に役員報酬や使用人給料を支給することにより所得の分散を図る方式である。
 2. また貸し方式
 不動産所有者が、低額の賃貸料で不動産管理会社に所有不動産を一括して貸付け、管理会社は第三者に通常の賃貸料で転貸する方式である。この方式も、会社は「管理委託方式」と同様、配偶者等親族に給料を支払い、所得の分散を行う。
 そこで、税全面における所得分散の効果を、前述の二つの方式について具体的にみることとする。
 管理委託方式では、不動産所有者の不動産所得は、不動産管理会社に「管理料」や「仲介料」等を支払う分だけ圧縮されることになる。したがって、本人の税負担は、低税率が適用される分だけ減少する。一方、不動産管理会社を通して同族関係者等が受取る給与に対しては「給与所得控除」が適用されるうえ、低税率が適用されるので二重に税負担が減少することになる。また貸し方式においては、通常賃貸料と低廉賃料との差額によって生じた不動産管理会社の利益は、本人または親族に対する役員報酬、給料を支払うことによって圧縮され、所得が分散するという結果となる。以上、不動産管理会社の設立の目的と節税効果についてふれたが、管理会社を設立すること自体は問題ないが、経営体として実態のない会社とか、また、高額の管理費、低額の賃貸料を通して、不動産管理会社に不当な利益を与えるような会社の設立は、「節税の行き過ぎ」となり、税務上問題があるので留意すること。

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