相続財産の評価額を減少させよう

 相続税では、相続財産を時価で評価することにしているが、具体的には、別表の様な評価方法で算出される。しかし宅地の場合、この算出された価額は、一般的には市場価格の約六割前後となるので、時価で土地を購入してもその購入代金の約四割は相続税の評価額で減少するわけである。この効果は自己資金でも借入金でも同じであるから、人によってはこれだけでも十分かも知れない。

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 次に、購入した土地を相当な地代(相続税評価額の八%相当額)で貸せば、相続財産としての評価額はその土地の相続税評価額の八〇%相当額でよく、また、その土地に貸家を建て賃貸したとすれば、相続税評価額×(一―借地権割合×借家権割合)という貸家建付地の評価額となる。
 借地権割合は、およそ六〇〜七〇%が多く、借家権割合は東京の場合は三割程度となっている。
 従って貸家建付地は、東京の場合では、更地の相続税評価額より一八〜二一%低くなるわけである。
 建物の相続税評価額は自用の場合はその固定資産税評価額で、賃貸家屋の場合は、固定資産税評価額×一-借家権割合)だから、自用の場合の七〇%相当額となる。建物の固定資産税評価額はおよそ時価の六〇%〜六五%と言われている。
 仮に、土地を一億円で購入し、そこに同額でアパートを建て賃貸すれば、相続税課税価額の減少額は次の通り、一億七百十万円となる。
 投資額 土地1億円+建物1億円、合計2億円
 貸家建付地評価額 4740万円
 時価 相続税評価に伴う減少率借地権割合借家権割合
 賃貸家屋評価額 4550万円
 時価 相続税評価に伴う減少率借家権割合
 差引1億710万円
 更地、駐車場等の不動産を所有している顧客には、相続税の節税をポイントに有効利用セールスを行うことは、顧客にも節税と収益力向上をもたらし、銀行にとっても融資・預金・営業斡旋と幅広いメリットが期待できるのである。
 また、相続財産のうちの二百平方メートル部分までの土地(借地権含む)は、それが事業用財産ならその四〇%、居住用財産なら三〇%、事業用と居住用の双方よりなるとすれば事業用部分は四〇%と居住用部分は二〇%との合計額(最低でも合計して三〇%)が控除できる。これを小規模宅地の評価の特例という。
 なお、相続開始後に墓地、仏壇等を購入してもその費用は葬式費用として相続財産の課税価額から控除できないが、生前に購入しておけば、それは非課税財産となり、課税価額はそれだけ減少する。

土地
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