管理会社選択のポイント

 管理会社(メンテナンス業)は大規模な貸ビル等に必要な日常的管理業務を、ビルの所有者からの委託によって行う企業である。
 わが国のメンテナンス業は元々建物内外の清掃、ボイラーの釜炊き、電気照明の管理、小規模な修理、警備業務等を扱う規模の小さい経営形態が出発点であり、特にビル清掃はその中心で、管理会社=ビル清掃業者のイメージが強いものであった。
 高度経済成長期を経て、ビル建設が急増すると共にビルメンテナンスに対する需要も急激に拡大した。この間建物の機能の高度化、複雑化に対応し、清掃中心であったメンテナンス業も設備管理部門の充実や最近では諸々の技術革新、ビル群管理のオンライン化も進められ総合的ビル管理業の態様を整えた管理会社も出てきている。

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 メンテナンス業は経営基盤が脆弱な体質なので、修繕工事、警備保障、廃棄物処理等、ビル関係業務を中心に業務分野の拡大、多角化、兼営化による体質改善が図られている。
 ビルメンテナンス業の経営的特質をまとめると、第一に機械化、合理化も進められているが、極めて労働集約的な業務である。第二に収支に変動要因が少ないので経営的に安定している反面、利益率は高くない。また第三に従業員の業務形態が多様であると同時にパートタイム等も多く、労務管理の面では極めて繁雑となっている。
 ビル管理会社選択のポイントとしては過去の管理実績(管理ビルの棟数、管理面積)、専門性、能力経験、組織体制等を総合的に勘案して選定すること。
 前述の通りメンテナンス業は成長過程にはあるが、必ずしも収益性の高い業務ではなく、零細な経営基盤の業者も多い。一方ビル管理は通常二年〜三年契約となっており、途中で管理会社の変更も可能ではあるが、ビル賃貸そのものが長期的、継続的なものなので、メンテナンスも一つの会社に継続的に委託しておくことが望ましい。したがって委託する際に管理会社の経営体質に留意する必要がある。
 また最近はビルの高度化、複雑化に伴い、管理業務も複雑、多岐にわたり、特殊なノウハウ、技術力、能力経験を要求されるケースもある。
 なお、しばしば管理計画書と管理費見積りをとって管理会社を選択することがあるが、価格が低いことと良い管理とはリンクしていない。見積りと合わせて、管理の「質」が問題で、これは管理計画書や見積りには表れないものである。この質の見極めは、具体的には現在管理を受託しているビルを実際に調査し、依頼主、テナント等からのヒアリングで確認することとなろう。

土地
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