個別分析と地域分析のポイント

 不動産の有効利用を検討する場合、その土地を二つの観点から分析する必要がある。一つは個別分析であり、他は地域分析である。
 この個別分析反び地域分析の方法は、何よりもまず対象不動産の現地検分により実際に目で確認し、個別的状況や地域的特色を把握することである。
 有効利用ばかりでなく不動産取引に当って、現地検分は第一にやらなければならないことであり、かつ最も重要なことでもある。不動産は案内図や図面だけで想像したものと実際に現実に見たのでは印象も異なるし、案内図や図面からだけでは予測できないことも多い。この現地検分を補足するものとして、前に述べた物件調査での公図の確認、道路状況の確認、用途地域の推定及び実測図との照合等が必要となる。

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 個別分析は土地自体の個性の分析である。
 対象不動産の形状、接面道路と関係等個別的特徴及びそれらが対象不動産に与える影響等その不動産の個別的状況を把握するものである。
 個別分析の要因には次のようなものがある。
 ・面積、形状(間口、奥行)
 ・接面道路の幅員、接面道路との関係(二方道路等)
 ・隣接地の状況、隣接建物の用途、形態
 ・これらの要因が対象不動産の利用に与える影響
 このような要因によって、一般的な利用形態が類似する一つの地域にあっても、個別的な利用形態は異なることがある。特に土地の形状と道路関係は建物の形態を制約する要因となることが多い。
 不動産は個々に独立して存在するものではなく、自然的条件、社会的条件、行政区画等の要因を共通することにより、他の不動産とともに一つの地域を構成している。
 有効利用を検討する場合、この地域の特性を離れて考えられず、利用形態はその所在する地域の地域特性に制約される。地域分析はこの地域特性を把握するものである。
 地域分析の内容には次のようなものがある。
 ・最寄駅までの距離、幹線道路への連続性等の交通条件
 ・商業施設、公共施設への位置関係、利便性
 ・繁華性、後背地の広さと質、商業施設・事務所の集積度
 ・居住環境、快適性
 ・地域全体の発展動向
 対象不動産の属する地域により有効利用可能性の第一次的判断ができるが、商業的色彩の強い地域ほど収益性の高い有効利用が期待できるといえる。

土地
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