物件調査のポイント

 不動産の有効利用ばかりでなく、不動産の取引を進めるに当たって、物件調査はその第一歩であり、最も基本的な重要な事項である。
 次項の対象不動産に開する個別分析や地域分析も調査の一要素であるが、ここでは特に各々の不動産についての行政法規による制限をみてみよう。
 まず土地の開発を行い、建物を建設する場合、都市計画法、建築基準法等の行政法上の規制があるばかりでなく、市町村等の自治体による開発指導要領や建築規制等の行政指導も多い。どのような法規制や指導があるかについては、設計事務所等にプランニングを依頼すれば、当然調査し、確認のうえ図面を作成してくれるものではある。しかし主な調査事項やそれをどこでどのように確認すればよいかについては一応頭に入れておく必要がある。
 行政法規による制限の主なものには以下のようなものがある。

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 都市計画法には地域・地区の規定が多いが有効利用を検討する場合、用途地域が最も重要といえる。用途地域が定められることにより、建てることができる建物の種類が制限され、また建ぺい率や容積率の範囲も限定される。住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域では制限されるものは少ないが、第一種及び第二種住居専用地域では建てられるものは極く限定される。
 建ぺい率・容積率は、防火上、衛生上の観点から、敷地面積に対してどのくらいの広さまで建物が建てられるかという建築制限で、都市計画により各用途地域ごとに制限割合が定められている。
 建ぺい率は、敷地面積に対して建てられる建物面積の割合で、容積率は、敷地面積に対して建てられる建物の延べ面積の割合である。なお、容積率は敷地の前面道路幅員により規定の制限割合よりも厳しい制限をうける場合があるので注意を要する。
 建築基準法では、各種の高さ制限を定めているが、まず、各用途地域ごとに道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限があらかじめ定められており、第一種住居専用地域では絶対高さ10メートルの制限により、通常三階建までしか建てられない。
 また、日照を確保するため、条例により日影規制の対象区域が指定されている。
 道路、公園、鉄道等の都市計画施設や区画整理事業等の市街地開発事業の都市計画が決定された区域(いわゆる「都市計画決定区域し内で建築する場合、都市計画法五十三条により、都道府県知事の許可を必要とする。この場合、非堅固な構造の建物以外は建てられない。

土地
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