等価交換方式とは

 従来、ディベロッパーによるマンション等の建設、分譲を行うに際しては、用地を買収することが一般的であった。しかし、地価高騰に伴い土地譲渡益の課税負担が大きくなり、土地所有者は土地譲渡に対して消極的である。
 そこで、租税特別措置法等の活用により税負担を解決し、地主の土地有効利用を活性化させることを狙いとした等価交換方式が考え出され、有効利用の大きな柱となっている。
 等価交換方式は、全部譲渡方式、一部譲渡方式等いくつかの形態があるが、ここでは、一般的に利用されている全部譲渡方式について簡単に説明することとする。

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 ディベロッパーBは地主Aと売買契約を締結し、五億円で土地を買取る。そして同時に建設される建物の1/3Aと土地共有持分1/3とをBからAに五億円にて売渡す内容の売買予約契約を締結する。金銭の授受は、Bがいったん、五億円を支払う形態もあるが、通常は竣工時に、Aへ支払う土地代金と、Bへ支払う区分所有建物代金とを相殺するケースが多い。
 このようにして、地主は結果的に一部土地を手放すが、建設資金の負担がなくかつ譲渡税を支払うことなく建物を手に入れることができ、その部分を賃貸に回せば安定的な収入確保ができる。
 なお、租税特別措置法等により、区域の制限、建物についての条件等があり、すべてのケースにつき適用されるものではない。
 地主のメリットは、1.資金負担と開発事業上のリスクの回避、2.取得した建物を賃貸することによる安定収入の確保、3.譲渡所得税の軽減等がある。
 すなわち、自ら建物を建築し、賃貸運用する場合よりも、賃貸面積は少なくはなるが、借入金負担がないため、期間損益としては良い結果が期待できる。しかし、相続税対策としては借入金がないため必ずしもベストの方法とは言い難い。
 金融機関にとっては、次のメリットが期待できる。
 1.地主に対しては、融資を行うことはできないが、ディベロッパーに対し建築資金等事業資金の融資が可能であり、また設計会社、建設会社等の紹介により、既取引先の取引拡大、新規先へのアプローチが期待できる。
 2.ディベロッパー取得部分の分譲に際し、提携ローンを取組むことが可能である。
 3.地主の受取る保証金や家賃収入の資金吸収が見込める。

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