郊外立地の新しい不動産利用形態

 少し以前の都市郊外の幹線道路沿いは、自動車ディーラー、ガソリンスタンド、郊外レストラン等が点在している風景が一般的であった。
 しかし最近の郊外の幹線道路沿いは、これらのディーラーやレストランに交ってホームセンター、家具センター、家電量販店、スポーツ用品のディスカウントストアが進出し、さらに紳士服、靴、本といった業種の出店も目につくようになっている。
 このような新しい業種の郊外への進出の背景には第一に郊外の人口の増加がある。いわゆる「都市のドーナツ化現象」といわれているもので、大団地の建設等による人口の動外への集中である。
 第二に自家用車の普及である。個人の車の保有率は年々高まっており、レジャーのみならず、通勤・買物等の日常生活のなかでも車が利用されるようになってきた。買物の場合、道路が渋滞し、駐車場のない市街地よりも、郊外の駐車場設備の整ったところへ行く方がむしろ便利になっている。
 郊外の土地所有者の不動産の有効利用を考える場合には、従来型の郊外レストランや自動車ディーラーのみならず、新しい業種の出店ニーズにも注目する必要がある。
 ただし、これらの業種はいずれも建物に汎用性がないので、オーダーリース型の賃貸方式となること、駐車場のたっぶりととれるスペースが条件となること等に留意する必要があろう。

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 急速に進む高齢化社会を背景に、高齢者を対象とした住宅、金融、在宅サービス、レジャー等、様々のいわゆる「シルバー・ビジネス」が拡大しつつある。なかでも有料老人ホーム、ライフケアマンション等の高齢者向け住宅関連事業の成長には著しいものがある。
 ライフケアマンションは分譲方式のものが多いようであるが、有料老人ホームの入居方式には主に二つの方式がある。一つは入居一時金の支払いによって専用部分及び付帯施設等の利用権を取得する利用権方式であり、もう一つは分譲により所有権を取得する分譲方式で、施設利用等は利用権方式とほぼ同様となっているものである。
 いずれの方式でも入居後のサービスに対する支出も含めて、入居者の負担はかなり大きい。居住者の高い快適な有料老人ホームに対するニーズは益々高まっており、これに応えるためには入居者の負担をできるだけ軽減する必要がある。そのためには施設の土地・建物への投資額をできるだけ抑える必要があり、そこに遊休不動産の有効利用と結びつきが出てくる。すなわち土地所有者が有料老人ホームの建物を建設し、経営主体に賃貸する方式である。
 ただ、有料老人ホームは収益性は二義的なものが多く、賃貸方式による建物の建設はコスト削減の狙いが大きいので、土地所有者の賃貸事業の収益性も高いといえない。また立地、面積で制約を受けることが多い点に留意する必要があろう。

土地
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