賃貸マンション・アパートの推進ポイント

 マンション・アパートの場合は、オフィスビルと異なりキーテナントといった考えではなく、不特定多数のテナント相手の事業という性格が強い。もっとも、最初から特定の企業の社宅として建てる場合もあるが、こうしたケースは、オフィスビルのキーテナントの例に近い。
 しかし大多数は、やはり不特定多数を相手とした事業である。このためオフィスビルと違い、マンション・アパートの場合は、建物竣工後3ヵ月ぐらいで全テナント入居を目標とするのが普通である。
 マンション・アパート事業も賃貸事業である以上、テナント需要見込みがポイントとなるが、テナントの対象をどのような年齢層、世帯層、所得層に絞るかによって、建物のグレード、設備、間取り、賃料設定に違いが生じてくる。
 マンション・アパートは需要は多く、地域的に広範囲に成り立つ点に特徴があるが、地域の性格やテナントのニーズにマッチした企画をする必要がある。

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 マンション・アパート事業の要は、きめ細かなテナント管理につきる、とよく言われる。マンション・アパートは、住宅であり生活の場である。したがって、生活にまつわる実にさまざまな対応(雨もり・器具・設備の故障・畳の張替え・ド)を必要とするし、これをきちんとやらなければ、賃料不払い等のトラブルにつながる。
 テナントの方にも色々な変化や事情の変更が発生する。勤務先の倒産や交通事故等によって家計は一変し、賃料が払えなくなるという例は少なくない。入居に際してはいろいろとテナントの審査を実施するのが通例であるが、入居後に事態が一変するところまでは対処し切れない。
 テナントの家族状況(家族が増えたとか通勤・通学の事情等々)によってテナントの中味も変るし、建物が古くなることでテナントの質が変化する。賃料の値上げを全テナントが心よく受入れてくれることは、まずない。このように、マンション・アパートの経営は極めてむずかしい事業とされている。
 一個人がこれを手がけるためには相当の覚悟が必要である。マンション・アパート事業を進める場合には、次の点がとくに重要である。
 1. テナント管理は、手慣れた不動産業者等に委託すること。
 2. 建物管理は、できる限り管理人の常駐体制をとれる、しっかりした管理会社に委託すること。
 なお、最近ではハウスメーカーや管理会社による「賃料保証システム」による一括借り(総合請負方式)がある。これを活用することも検討の中に入れておくべきであろう。

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