自己開発と不動産賃貸業としての有効利用

 一般的に、不動産の有効利用を検討する場合、立地条件等の分析と土地所有者のニーズを総合的に判断し、その活用方法が決まるものである。それぞれの組合せにより活用方法も多様になる。
 この有効利用の方向づけは、おおむね次の三つに類型化することができる。
 1. 有効利用
 2. 処分
 3. 凍結
 まず、第一の有効利用についてみるが、これはさらに「自己開発」と「不動産賃貸業」に分けることができる。

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 自己開発方式は、不動産の有効利用に開する企画、資金調達、建物の建設から経営・管理まで、すべて土地所有者自ら行う方式である。実施する事業は貸ビル、ショッピングセンター、駐車場等、多様な内容が考えられるが、土地所有者の従来の事業の延長線上でできるものと、全くの新規事業となるものとがあろう。
 いずれにしても、土地所有者は事業に関するノウハウ、資金調達力、業務負担力の全てが要求されるのである。
 また事業収益が全て土地所有者に帰属する反面、リスクも全て負担する。
 不動産賃貸業方式は、対象不動産の立地条件等から最適な建物を建て、それをテナントに賃貸し、収益をあげるものである。
 例えば、ホテルを建設し賃貸する場合、ホテルの経営は借主が行い、上地所有者は単に建物の貸主として家賃を受け取る。いわば家主に徹するのがこの方式である。
 この不動産賃貸業は、賃貸形式によってさらに二つに分けることができる。
 1. 一般リース
 ー般リースは、まず土地所有者側で立地条件、市場性等を十分に分析したうえで、建物の企画、建設を行い、概ね建物の完成前後にテナントを公募し賃貸するものである。この一般リースは、契約終了等によって空室がでた場合に、次のテナントがつけ易い、汎用性のある利用形態になじむ方式であり、賃貸事務所ビルや賃貸マンションが代表的なもので、他に店舗ビル、駐車場などがある。
 2. オーダーリース
 オーダーリースは、予めテナントを決め、そのテナントのニーズに合わせて建物を建て、賃貸するスタイルの賃貸方式である。例えば、ホテル、郊外レストラン等では、各々の出店テナントにより建物のデザイン、内装、設備等の仕様があり、予め建物を建ててテナントを募集する方式にはなじまない。
 ただし、この方式では、建物に汎用性がないのが普通なので、中途解約等による空室リスクを回避する方策を契約上とるなどに留意する必要がある。

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