土地の有効活用を阻害する要因

 不動産の有効利用に対しては、多様なニーズがあるわけであるが、一方現実に有効利用を進めようとする場合、土地所有者は様々な阻路に遭遇し、事業化を妨げられることが多い。
 この有効利用を阻害している要因が何かを正確につかむことが、顧客の不動産の有効利用を進めるに当たって、重要なポイントである。

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 第一に、事業化のノウハウが不足していることである。土地所有者が土地を有効利用しようと思っても、どのような用途、利用形態が最適か、判断に困ったり、どのような手順で企画をたて、事業化を進めていけばよいのかわからなかったり、さらに借入金で建物を建て賃貸するとして、その賃貸収入で事業がうまく回るのかどうか、つまり事業採算をどうみてゆけばよいのか等、事業化のノウハウがない場合が多いであろう。
 第二に、いかに事業資金を調達するか。土地の利用計画、建物計画が決まっても、建物を建設するには多額の資金が必要となるが、この資金計画をどのようにたて、どう調達するか、特に個人の場合などネックとなっていることもある。
 第三に、事業実施に関する業務負担がある。事業計画を決め事業を実施に移す場合、設計事務所や建設会社との交渉、計画が適切にかつスムーズに進行しているかどうかのチェックなどかなりテマヒマのかかるものであり、専門知識も要求される。本業がある場合、これら事業実施に伴う業務負担が事業を進める阻害要因となることも多い。
 第四に、テナントの確保である。完成した建物はテナントに貸さなければ収益があがらないが、優良なテナントをどのように募集し、確保するかもノウハウが必要とされるものである。さらに賃貸条件の交渉、賃貸契約の締結等もテマヒマのかかる業務である。
 第五に、建物のマネージメント・メンテナンスをどうするかである。建物の収益性を維持してゆくには、その資産の適切な経営(マネージメント)と管理(メンテナンス)が必要とされる。しかし、これらの経営・管理業務は複雑、多岐にわたるものであり、またそれぞれ専門知識やノウハウが必要とされるものである。一般的には、これらのノウハウや業務負担能力がなく、またそれぞれ専門家を使うにしてもどのようにすればよいのかわからないものである。
 このように不動産の有効利用を妨げる要因も様々あるわけだが、これらの要因と、前に述べた有効利用に対するニーズとの組合せによって、有効利用の進め方も様々である。われわれは、これらを正確に把握し、各々の顧客に合ったアドバイスをしてゆく必要がある。

土地
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