遊休土地を調査する

 店の周辺には必ず空地や駐車場、老朽化した家屋の建っている不動産があるはずだ。
 昨今の不動産高騰時に、不動産を遊ばせているからには、何らかの理由があるはずである。店の周辺の前記のような物件をリストアップしてみよう。これらの不動産を所有している顧客に直接聴く前に、テリトリー内の遊休物件を整理しておこう。
 所有者の大半は、直接聞かれても遊休地であると答えることは少ない。
 ほとんどのケースでは、駐車場にせよ、空地、使用されていない古い設備にせよ、所有者が遊休と認知していないことが大半である。何らかの使用目的を有していて、タイミングを計っていることが多い。
 例えば、月当り賃料一台一万円の駐車場が都内にも随分ある。どう考えても採算に合わない。固定資産税にすらならない。これを売却して定期預金にした方がよほど利回りが良いこともある。
 そこで、店の周辺にある遊休地について、所在、所有者、借地権者、抵当権者、使用の見込等について、調査を実施し、一覧表にまとめておこう。
 具体的には、店の周辺の住宅地図に基づいて、駐車場、空地、老朽建物、倉庫、低層建物等について、まず、担当者ごとにリストアップする。
 次に、各物件ごとの現況、見通し等について、所有者等から聴取する。
 この際、売却の意思、建物建築の意思等があれば、自店の取引先等とタイアップして具現化に努力することは当然である。

スポンサーリンク

 さらに、現在の活用形態での予想収支表を作成し、次に有効プラン等が考えられないか検討してみる。
 具体的には、月当りわずかな収入で遊ばせている土地を、賃貸アパートや、学生向マンション等にして収入増加と、借入増加により資産を取得し、事業承継、相続対策上有利となるケースは数多い。
 ただし、土地の立地や形状によって収支状況は異なるので、素人が即断することなく例えば本部の経営相談所やあるいは信頼のおける建築事務所、ゼネコン、税理士、公認会計士、弁護士等とも十分打合せのうえプランニングする必要がある。
 さて、具体的にプランニングが作成できたならば、顧客に対しては、できる限り書面にしてわかりやすい形で提案することが肝要である。
 顧客は、不動産については、基本的には保守的であり、できることなら、あまり動かしたくない(現状のままにしておきたい)と思っている。
 そこで、口頭だけのセールスであると、ついつい、十分に検討されることなく、その場限りの話となってしまい、具現化することは少ない。
 一見大変な作業のようであるが、ゼネコン、建築事務所等と相談するなり、具体的に、自らの手でやってみると意外と簡単であり、その効果は驚くほどであることに気付かれるであろう。

土地
不動産は土地と人間のかかわり方/ 不動産の有効利用はもっとも多面性を持つ/ 不動産は商売の宝庫/ 不動産の有効活用推進のメリット/ 不動産取引は総合取引のチャンス/ 資金管理から資産管理への転換が必要/ 有効利用は立地が決め手/ 不動産売却代金をトレース、預金化する方法/ 不動産の有効利用の資金トレース/ 融資実行と営業斡旋にも気を配る/ 営業斡旋を推進する/ 競争入札時には取引先業者を推薦する/ テナント斡旋業者の協力を得る/ 遊休不動産はないか/ 住宅ローンの提携銀行/ 情報収集のための標語/ 不動産取引は早期情報入手が決め手/ 企業の早期情報入手は営業、企画部門から/ 情報収集は日常活動からつかむ/ 不動産情報に不可欠なアイテム/ 工場は地域分析がポイント/ 不動産担保設定情報を収集、集積する/ 遊休土地を調査する/ 所在・面積・利用状況をリストアップしよう/ 空地・平屋建て・老朽建物に注目/ 相談会を開催し情報入手の仕掛けをつくる/ 専門家から情報ルートを確立/ 設計事務所等関連業者からの情報入手/ 日頃から建設関連業者との深耕を図る/ 不動産業者と上手に付き合う/ 不動産情報の活用が問題/ 不動産のマッチングチャンスの増大/ 不動産は情報の入手がまず必要/ 不動産の情報収集は全員で/ 情報のつまったポケットを沢山もつ/ 土地の有効活用に対するニーズ/ 土地の有効活用を阻害する要因/ 自己開発と不動産賃貸業としての有効利用/ 開発分譲、買換による土地の有効利用/ 貸事務所ビルの特徴と推進ポイント/ 賃貸マンション・アパートの推進ポイント/ 外国人向マンションの推進ポイント/ 貸店舗の特徴と推進ポイント/ ホテルの特徴と推進ポイント/ スポーツ施設の特徴と推進ポイント/ ファミリーレストランの特徴と推進ポイント/ 駐車場の特徴と推進ポイント/ 郊外立地の新しい不動産利用形態/ ニーズに合った事業方式の選択/ 等価交換方式とは/ 事業受託方式の特徴/ 土地信託方式の効用と推進ポイント/ 借地権設定方式の有効性/ 不動産の有効活用は施主寄りの発想が必要/ オーナーへの具体的アプローチ/ 土地所有者のニーズにマッチしたアプローチ/ 物件調査のポイント/ 個別分析と地域分析のポイント/ 事業化に当たってはきめ細かい市場調査を/ 外部戦力を組織する/ 不動産の有効利用のマスタープランの作成/ 設計事務所の活用のポイント/ 建設会社の選定のポイント/ 事業採算計画のたて方/ 資金計画の検討手順/ 不動産賃貸業の経営的特色を生かす/ 入居テナント斡旋の推進ポイント/ メンテナンスは建物の品格を決める/ 管理会社選択のポイント/ 不動産取引推進には節税アドバイスを/ 相続財産の評価額を減少させよう/ 生前贈与による節税効果をアピールしよう/ 債務控除の制度を有効活用しよう/ 不動産オーナーのバランスシートをつかむ/ 相続税の評価額を算出する/ 事業承継の節税プランを提案する/ 不動産譲渡所得税の算出のポイント/ 所得税対策が図れる管理会社の設立/ 株式対策と資産対策/ 再開発プロジェクトはビジネスチャンスの宝庫/ 再開発事業は地方自治体からの情報が大事/ 企業誘致を地場活性化につなげよう/ 再開発の専門セクションを作ろう/ 企業誘致の担当者を置く/ 企業誘致の担当部署のヒアリング/ 企業誘致は進出企業のリスク軽減の設備が必要/ 各種情報提供で企業誘致に取組む/ 誘致企業のリストアップ/ 競合他行と差別化を図るサービス/ 第三セクターや組合との取引/ 地元大口地権者との取引を拡大しよう/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー