不動産担保設定情報を収集、集積する

 不動産情報を収集する手法として、忘れてならないのが不動産担保設定情報である。そこで不動産担保元帳により取引先の所有不動産の実態を分町、リストアップする。
 [担保提供者]
 1. 個人 - 債務者、第三者等
 2. 法人 - 債務者、法人の代表者、関連会社等
 取引先への的確なアドバイスには、取引先や関係人、関連会社等の所有する不動産の全体を把握することが大事である。
 財務諸表等も徹求し全所有不動産を究明することにより、取引先の総合的な不動産情報の分析が可能となる。
 また、取引先の業況に応じた適正な利用をしているか現地にて実査する。
 1. 所有建物や施設の適合性(規模、用途稼働率、入居率、従業員数の増減、本社機能、福祉厚生等)。
 2. 地域との適合性(公害、騒音、日照、都市計画、用途地域等)。
 3. 生産基地としての立地の適正度(消費地までの距離、交通機関、幹線道路、同業者、関連会社の有無等)。
 4. 遊休不動産の有無。

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 [リストアップした不動産の担保価格の査定]
 1. 現地調査を原則とする。写真、周辺状況図、位置図を資料化し担保元帳とセットする。
 2. 公図(地籍図)を徴求し、現況と位置・形状を確認する。水道、水路等国有地の有無のチェックをする。
 3. 取引事例等の収集(地元不動産業者・地元精通者への問合せ、固定資産評価額、地価公示価格、相続税路線価等資料を集める)。
 4. 不動産鑑定評価書の作成の勧め(鑑定業者、信託銀行への依頼、協力預金の可能性)。
 また不動産の担保価格は、定期的に洗い替え、亙具、地図等添付資料も常に整備しておく必要がある。
 取引先の現在および将来の資金需要と所有不動産を分析し、担保余力がある場合や遊休不動産について、土地の有効利用、土地信託等総合的な土地利用をアドバイスする。
 税務面からも検討し相続対策、事薬用資産の買換えによる圧縮記帳や固定資産の交換制度利用の可能性を調査する。
 [担保の設定時、解除時は特に注意]
 1. 不動産担保の設定時の取引先の動向
 新規設備の拡張計画、増加運転資金、業況拡大、減産資金、業況縮小。
 2. 不動産担保の解除時の取引先の動向
 不動産の売却、業況縮小。債務者取引から純預金取引に変化、業況進展。取引解消の動き。
 以上のように不動産担保の設定、解除時には取引先に重大な事情の変化が生じており、早急に取引先の実態把握とニーズヘの対応に心がけることが、取引拡大の決め手となる。
 担保設定、解除の情報を常に収集、集積、整理し、営業店内の情報交換の内でも最重要案件として取扱う必要がある。

土地
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