不動産売却代金をトレース、預金化する方法

 土地代金は、固定資産の代替金であり、金額も高額で、また長期の安定した固定預金として、非常に魅力的な資金である。そのため各行の預金獲得競争は激しく、厳しい勧誘活動が展開される。したがってこれを勝ち抜き、その資金を自行に固定化するためには、顧客に対して自らをアピールするものがなくてはならない。以下、そのポイントについて述べてみよう。

スポンサーリンク

 不動産の情報入手法であるが、一般土地代金の情報源としては、
 1. 仲介する不動産業者
 2. 自分のテリトリー内での地主
 3. 取引先・士族(税理士等)
 等がある。
 公共事業関係の補償金については、
 1. 国土交通省地方建設局用地課、地公休の建設課
 2. 新聞紙上に発表される都市計画工場誘致の記事
 3. 用地買収地区の地主、地区の世話人
 などの方法がある。
 いずれの場合もそれが有益な情報となりうるのは早く正確に入手できた場合である。他行に先駆けて首尾よく入手した情報も温存してはものにならない。鉄則は、即訪問、継続訪問である。土地代金の場合、一番乗りが地主への印象を深くする。
 また、勧誘については、長期継続されるものも多いので、情報から資金までの間に、いかに地主に印象づけるかがポイントとなる。これには継続的な訪問、電話等、常に地主と近距離に自分を置くことが重要となる。
 さて継続的な訪問をしていく中で、税金、贈与、不動産の買替等の、知的サービスがいかにできるかという点が重要となる。これは、このようなサービスを通じて、地主と親しくなれるチャンスがあり、また地主の信頼を得る絶好の機会だからである。そのためには日頃より不動産に関する知識の吸収が大事である。
 特に、所得税、相続税、贈与税、不動産の買換等の知識が要求され、地主は財産を売却した資金のため、その運用と併せ、特に税金についてはかなりの水準を要求されることが多い。
 このような点についての地主の質問に即答できなければならない。なぜなら、この点こそ他行に対して、最も強力な武器となるものであり、地主の絶大な信頼を得るものだからである。
 以上述べたような手法で資金を捕捉した地主については銀行の応接室を資金授受に利用してもらうようにすすめたい。
 土地代金は大きいほど歩留りは流動的なため。とりあえず銀行へ、という勧誘もやりやすい。また自店より送金する場合も含めて、地主の売却代金のおよその使途と構成がわかるという利点もある。したがって他行等へ流出する場合も、代替土地購入の場合も、その攻撃がやりやすくなる。このように顧客の資産の総合管理がフォローのポイントとなる。

土地
不動産は土地と人間のかかわり方/ 不動産の有効利用はもっとも多面性を持つ/ 不動産は商売の宝庫/ 不動産の有効活用推進のメリット/ 不動産取引は総合取引のチャンス/ 資金管理から資産管理への転換が必要/ 有効利用は立地が決め手/ 不動産売却代金をトレース、預金化する方法/ 不動産の有効利用の資金トレース/ 融資実行と営業斡旋にも気を配る/ 営業斡旋を推進する/ 競争入札時には取引先業者を推薦する/ テナント斡旋業者の協力を得る/ 遊休不動産はないか/ 住宅ローンの提携銀行/ 情報収集のための標語/ 不動産取引は早期情報入手が決め手/ 企業の早期情報入手は営業、企画部門から/ 情報収集は日常活動からつかむ/ 不動産情報に不可欠なアイテム/ 工場は地域分析がポイント/ 不動産担保設定情報を収集、集積する/ 遊休土地を調査する/ 所在・面積・利用状況をリストアップしよう/ 空地・平屋建て・老朽建物に注目/ 相談会を開催し情報入手の仕掛けをつくる/ 専門家から情報ルートを確立/ 設計事務所等関連業者からの情報入手/ 日頃から建設関連業者との深耕を図る/ 不動産業者と上手に付き合う/ 不動産情報の活用が問題/ 不動産のマッチングチャンスの増大/ 不動産は情報の入手がまず必要/ 不動産の情報収集は全員で/ 情報のつまったポケットを沢山もつ/ 土地の有効活用に対するニーズ/ 土地の有効活用を阻害する要因/ 自己開発と不動産賃貸業としての有効利用/ 開発分譲、買換による土地の有効利用/ 貸事務所ビルの特徴と推進ポイント/ 賃貸マンション・アパートの推進ポイント/ 外国人向マンションの推進ポイント/ 貸店舗の特徴と推進ポイント/ ホテルの特徴と推進ポイント/ スポーツ施設の特徴と推進ポイント/ ファミリーレストランの特徴と推進ポイント/ 駐車場の特徴と推進ポイント/ 郊外立地の新しい不動産利用形態/ ニーズに合った事業方式の選択/ 等価交換方式とは/ 事業受託方式の特徴/ 土地信託方式の効用と推進ポイント/ 借地権設定方式の有効性/ 不動産の有効活用は施主寄りの発想が必要/ オーナーへの具体的アプローチ/ 土地所有者のニーズにマッチしたアプローチ/ 物件調査のポイント/ 個別分析と地域分析のポイント/ 事業化に当たってはきめ細かい市場調査を/ 外部戦力を組織する/ 不動産の有効利用のマスタープランの作成/ 設計事務所の活用のポイント/ 建設会社の選定のポイント/ 事業採算計画のたて方/ 資金計画の検討手順/ 不動産賃貸業の経営的特色を生かす/ 入居テナント斡旋の推進ポイント/ メンテナンスは建物の品格を決める/ 管理会社選択のポイント/ 不動産取引推進には節税アドバイスを/ 相続財産の評価額を減少させよう/ 生前贈与による節税効果をアピールしよう/ 債務控除の制度を有効活用しよう/ 不動産オーナーのバランスシートをつかむ/ 相続税の評価額を算出する/ 事業承継の節税プランを提案する/ 不動産譲渡所得税の算出のポイント/ 所得税対策が図れる管理会社の設立/ 株式対策と資産対策/ 再開発プロジェクトはビジネスチャンスの宝庫/ 再開発事業は地方自治体からの情報が大事/ 企業誘致を地場活性化につなげよう/ 再開発の専門セクションを作ろう/ 企業誘致の担当者を置く/ 企業誘致の担当部署のヒアリング/ 企業誘致は進出企業のリスク軽減の設備が必要/ 各種情報提供で企業誘致に取組む/ 誘致企業のリストアップ/ 競合他行と差別化を図るサービス/ 第三セクターや組合との取引/ 地元大口地権者との取引を拡大しよう/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー