建物利用権の性質

 建物を借りる場合(建物の賃貸借)について考えてみることにします。土地も建物も入手できない者にとっては、多くの場合これが住む場所を確保する唯一の方法です。建物の貸借には、土地の貸借とはちがう点がかなりありますから注意して下さい。
 まず、他人の所有する建物を利用する権利は、すべて債権です。土地に対する地上権のような用益物権は、建物については存在しません。他方、無償で他人の建物を使用する使用貸借はあくまでも例外的な存在ですから、一般的な利用権としては、賃借権しかないことになります。賃借権は、建物所有者と借主の間の賃貸借契約によって成立します。

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 建物の賃貸借においては、敷地の所有関係が直接に問題となることはありません。建物の賃借人は建物を利用する限りその敷地も利用することになりますから、借地上の建物を借りるときは土地所有者との関係が問題になりそうですが、この点は、次のように考えられています。
 土地を土地所有者(地主)との関係で利用するのはあくまでも借地人すなわち建物所有者(家主)であること、したがって家主が建物の賃借人(借家人)に土地を利用させても、それは土地賃借権の転貸とはならず地主の承諾は不要であること、いいかえれば、借家人は地主と直接の関係をもたずに、建物を利用するために必要な限りで土地を利用することができる、ということです。
 これに対して、地主と借地人、家主の間の借地契約が消滅した場合は、家主は、その土地を建物の利用のために借家人に利用させることはもちろん、建物を所有することも地主との関係では許されないことになりますから、借家権も消滅することになりそうです。しかし、それは場合によります。
 第一は、借地契約の消滅に際して、借地人の建物買取請求によって地主が建物を買いとる場合には、借家人は後述の対抗要件(建物の占有)をそなえる限り、地主に対して借家権を主張できます。他方、家主は、借家人との関係では、地主に対し買収請求権を行使する義務を負うとみてよいでしょう。なお、借地上の建物の買取請求は、通常は、借地契約が更新されない場合の補償措置であって、借地契約が合意で解除されるようなときは、買収請求権は必ず成立するとはいいきれないため、この論理だけでは借家人はつねに救済されることにはなりません。
 そこで、第二に、借地契約の合意解除によって借家権を消滅させても、そのことを借家人にみとめさせる(対抗する)ことはそもそもできるのか、という点を考えてみるべきでしょう。結論を述べると、合意の当事者である地主は、合意解除の結果を借家人に対抗することはできないというのが、最高裁の判例です。したがって、借家人の同意がない限り、家主に建物の収去を求めたり、借家人の立退きを要求したりすることはできません。
 第三に、以上とはちがって、借地人の債務不履行、たとえば地代不払いによって借地契約が解除される場合は、対抗の問題は生せず、建物の買収請求権も成立しないので、借家人は立退きを強制されることになります。借家人としては、家主の地代不払いの場合には、家主に代って地主に地代を支払い、家主に対するその償還請求権と家賃債務を相殺するという方法などによって、債務不履行による契約解除そのものを回避する必要があるでしょう。

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