借地権と第三者との関係

 賃借権は債権であって、本来、債務者(地主)以外の第三者に対しては、原則として効力がありません。そのため次の二点が問題となります。
 第一は、地主から土地を取得した第三者に対して賃借権を主張することができるかという問題、第二は、借地人から建物を取得した第三者は、地主に対して賃借権を主張することができるかという問題です。

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 未登記の賃借権または地上権の対抗力は、民法上の原則からは、否定されます。地主A、賃借人B、新所有者Cとし、CはAから土地を買いうけてその移転登記をしたとします。CがBに対して貸したおぼえはないといって立退きを求めると、BはCに対して賃借権を主張することができません。なぜなら、Bの賃借権はAB間の契約から生じた債権で第三者には通用せず、反対にCが取得した所有権はAC間の売買と登記によって、だれに対しても主張することができる物権であるからです。したがって、BC間ではCが勝ち、BはCの要求によって建物を収去し、土地を明け渡すことを強制されます。登記のない地上権についても同じです。
 このような民法の考え方を貫くと、賃借人は土地所有者がかわるたびに追いだされてよいということになり不都合です。そこで、民法上でもひとつの特例を設け、賃借権を登記すればその後土地について物権を取得した第三者に対しても賃借権を主張しうるとしました。しかし、この登記は、賃借人から請求することができる性質のものではなく、地主が同意した場合にはじめてなされるにすぎません。登記をすれば賃借人の地位は強化されますが、地主は、賃借人の地位が強くなることを一般に望まないので、登記に同意することは例外的です。そのため、民法が設けた特例も、賃借人にとって確実な保護手段ではありませんでした。
 このような法律上の欠陥を補ったのが、建物保護に関する法律です。この法律によれば、建物所有を目的とする場合、登記のない地上権または土地賃借権でも、地上権者または賃借人がその土地の上に自己の名義で登記された建物を所有するときは、第三者に対して対抗することができます。建物の所有権の登記は、建物所有者である地上権者または賃借人が単独ですることができますから、地主の意思によって制約されません。他方、地主から土地を取得しようとする者は、建物登記簿をみれば対抗力のある借地権があるか否かを知ることができますから、不測の損害を受けることかありません。この法律によって、借地上の建物は、土地所有者の交替ごとにとりこわされるという運命から脱し、その経済的価値を保護されたといえます。
 この法律は、今日でも大きな役割を果たしています。ただ、つぎの二点には注意して下さい。
 第一は、借地権の名義人と建物所有権の登記名義人が一致していないとこの法律の適用がないことです。親子でもだめ、というのが判例の態度です。
 第二は、建物が滅失してその登記が無効となると、建物滅失後にあらたに権利を取得した第三者には、借地権を対抗できないことです。
 第三は、賃借人から建物を取得した第三者は、地主に賃借権を主張することができるかという問題です。
 この点についても、民法は否定的な態度をとっています。実は、建物だけを譲り受けるのでなく、賃借権もあわせて譲り受けるのですが、民法によれば賃借権の譲渡、転賃には地主の承諾を必要とします。
 そのため、賃借人Bが地主Aに無断で賃借権と建物を第三者Cに譲渡または転賃して土地の利用をCに許すと、BはAに対して義務違反をおかしたことになり、Aは賃貸借契約を解除することができます。Bとしては、単にCに賃借権を譲り渡すことができないだけでなく、賃借権そのものを失ってしまうという元も子もなくなる結果となります。なお、物権である地上権についてはこのような制約は一切存在しません。
 今日、この原則に対しては、二つの点で賃借人の保護がはかられています。第一は、このようにして賃借権を失った賃借人は、地主に建物の買取りを強制できることです。いわば、間接的に地主を制約する制度ですが、地価高騰の時期にはそれほど効果はありません。第二は賃借人がかわっても地主にとって不利となるおそれがないにかかわらず承諾を与えないときは、賃借人は地主の承諾にかわる裁判所の許可を求めることができることです。裁判所は許可を与えるにあたって、地主への一定額の金銭の支払いを命じたり、借地条件の変更(たとえば地代の値上げ)を命ずることができます。なお、このような許可の申立てがなされたのち、地主の側から建物の買取りの申立てがなされると、裁判所は対価をきめて買取りを命ずることもできます。賃借人としては建物を売るという当初の目的は達せられますが、売りたい相手(C)に売るという確実な保障はないのです。
 借地契約においては、地主と借地人の地位が異なるため、契約の解除が問題となるのはほとんどつねに地主の側から解除がなされる場合です。二つの場合があります。
 第一は、すでに述べた無断譲渡、転貸の場合の契約解除です。
 第二は、債務不履行による契約解除です。建物の種類を無断で変更したり、無断増改築禁止の特約に反した場合など借地契約上の債務不履行にはいくつかの類型がありますが、最も基本的なケースは、地代の不払いです。
 借地人が地代を定められた日までに支払わない場合、地主は、期限をきめて支払いの催告をし、なお支払いがなされないときは、賃貸借契約を解除することができます。催告と解除の関係は、売買代金不払いについて述べたところと同じです。ただ、借地契約は多年にわたる継続的な関係ですから、地代の支払いが数日おくれたからといって短期間の催告を行ない契約を解除することは、場合によって解除権の濫用として効力をみとめられないこともあります。
 契約が解除されると、借地人は土地を明け渡すことになりますが、この場合は建物の買取りを地主に対して求めることはできません。地主の側から建物を買い取るとの申出でがない限り、借地人は自らの費用で取りこわしを行なって土地を明け渡すことになります。
 以上が借地契約に関する法律制度のあらましです。今日でもなお、地上権による土地利用は例外的で、借地のほとんどは賃借地です。賃借人の地位は、民法以外の法律によってかなり強化されましたが、登記請求権をそなえ、かつ、譲渡の自由が保障されている地上権とそうでない賃借権とは、保護の方法・内容・確実性の点でまだひらきがあることを忘れてはなりません。

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