土地売買契約の手付金

 不動産の売買においては、今日でもなお、手付金の授受がひんぱんになされます。手付金は契約の締結にともない、契約の履行にさきだって当事者の一方から他方へ支払われる金銭で、(1)契約成立の証拠として、(2)契約解除権を留保する手段として、(3)契約不履行の場合の違約金として、授与されるものです。したがって、手付と内金は、はっきり区別されなければなりません。
 手付金は、通常は、買主から売主へ、契約締結と同時に、売買代金の一〇〜二〇パーセントに相当する額をもって支払われています。
 手付金授受の目的は、ここにあげたようにさまざまです。しかし、(1)の契約成立の証拠とするだけの手付は、あまりないと考えられます。(2)と(3)は、重要です。以下、それらの性質や効果について述べることにしましょう。
 売主、買主の双方が、契約を解除して契約上の義務(売主にとっては引渡しと移転登記の申請、買主にとっては代金の支払い)を免れる権利(契約解除権)を留保するために授受される手付を解約手付といいます。本来、契約は、いったん締結した以上当事者を拘束しますから、当事者の一方的な意思で解除することはできないのですが、手付がうたれている場合には、これが可能となるのです。解約手付によって、相手方が契約上の義務を守らない(債務不履行)という事情がなくても、自由に契約を解除することができるようになります。

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 解約手付は、通常、買主が売主に支払いますが、この授受があると、特別の定めをしていない限り、売主の側からも契約を解除することができます。
 当事者の一方が解約手付の授受を理由として契約を解除すると、相手方は契約を締結した目的を達成することができなくなるわけですから、損害を受けます。しかし、この損害は契約解除権という権利の行使によって生じたものですから、その賠償を特別に求めることができません。その代りに、買主が解除するときには、売主にわたしてある手付金を放棄し、売主が解除するときには、受けとった手付金を返還し、かつ、それと同額を買主に支払うものと定やるのがふつうです。これを、それぞれ、「手付流し」および「手付倍返し」とよぶことがあります。
 解約手付を理由として契約を解除することができるのは、相手方がその債務の履行に着手していない間だけです。したがって、この種の手付金を授受した場合、約定どおり売買契約を実現することを望むのであれば、相手方からの解除権の行使を防ぐため自己の刊の債務の履行を急ぐ必要があります。こみように、解約手付は、契約の解除を許すと同時に、まさにそのことによって、契約の履行を促進する機能を果すことになるのです。
 解約手付を授受するときの契約条項は、つぎのようです。まず、手付金の授受、その額などについて定めます。
 「第○条 買主は、売主に、この契約の締結と同時に手付金として、金○○円也を支払う。手付金は、第○条に定める売買代金の支払いに際して、その一部に充当される。手付金には、利息をつけない」
 この手付金が解約手付であることを示す条項は、通常、別条文として設けられます。この条文につづいて定める場合もあれば、後述の担保責任、危険負担、債務不敏行責任などの規定のあとにおかれる場合もあります。
 「第○条 売主は、第○条に定める手付金を買主に返還し、かつ、それと同一の金額を買主に提供して、買主は、第 条に定める手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。ただし、相手方が契約の履行に着手したのちは、この限りでない」
 解除にともなう損害の賠償を別個に許さないのがふつうですから、その趣旨を明確にするために、この条文につぎのように追加することもよいでしょう。
 「売主または買主が前項に従ってこの契約を解除する場合には、相手方は、前項に定めるところを除いて、損害賠償金その他一切の支払いを請求することができない」
 反対に、損害賠償の別途請求を許す場合には、次のような条項を追加することになります。
 「売主または買主が前記の規定に従ってこの契約を解除する場合でも、解除によって生ずる損害については、別にその賠償を請求することができる」
 当事者の一方が契約上の義務を履行しない場合に没収または倍額償還をみとめる趣旨で授受される手付を違約手付とよびます。具体的にいえば、売主が債務を履行しないときは、買主は、売主に対して手付金の倍額を支払うように請求し、買主が債務を履行しないときは、売主は、受けとった手付金を没収することができるのです。
 ところで、契約上の義務といっても代金の支払いや物件の引渡しのように基本的な義務から、固定資座視の分担義務のように付随的なものまでありますから、そのすべてについて手付金の没収などを許すとかえって不都合が生じます。そのため通常は、後述の債務不履行による契約解除を前提として違約手付を機能させる契約が多いようです。
 手付金の没収や倍額償還は、契約違反自体の制裁という意味と同時に、契約不履行によって生ずる損害の賠償という意味をもっています。
 前者を重視する場合は、実際に生じた損害については別途に請求を許し、手付金そのものは違約罰として収没ないし倍額償還するという考え方になります。この場合、(1)損害額が手付金額を上まわった場合に不足分の別途請求のみを許すのか、(2)それとも全く別個に損害の全額賠償をみとめるのか、が問題となります。いずれであるかを契約で固定しておけばよいわけですが、そうでない場合には、原則として(1)と解すべきでしょう。
 損害の賠償という意味を強調するときは、(2)実際の損害額のいかんをとわず、手付金の没収または倍額償還によって一切を処理することになります。通常、違約手付は、この趣旨で授受されることが多いので、手付金授受の趣旨が明確でない場合には、損害賠償の別途請求は許さないものと考えるべきです。このような手付は、損害賠償の予定としての性質をもっています。
 違約手付の効果に関する条項は、通常、債務不履行に基づく契約解除の規定のあとにおかれます。文例は次のようになります。
 「第○条 売主の契約違反によってこの契約が解除されたときは、売主は、買主に対して第○条に定める手付金を返還し、かつ、それと同額の違約金を支払う。
 買主の契約違反によってこの契約が解除されたときは、第○条に定める手付金は売主の所得とし、買主に返還されない」
 損害賠償請求との関係をとくに明示するためには、この条項に以下の条項を追加するとよいでしょう。
 (1)の場合「売主または買主は、相手方の契約違反によって生ずる損害の額が手付金額を上まわる場合は、相手方に対して、その差額の賠償を請求することができる」
 (2)の場合 「売主または買主は、相手方の契約違反によって生ずる損害については、前二項に定めるところのほかに、その全額の賠償を請求することができる」
 (3)の場合 「売主または買主は、相手方の契約違反によって生ずる損害については、前二項に定めるところを除いて、賠償金の支払いを請求することができない」
 以上のように、手付の性質や効果については契約当事者が自由に選択してきめることができるのですから、契約締結にあたって手付金を授受するときは、のちに疑問をのこさないようにはっきりと合意しておくことが必要です。しかし、そのような注意を欠いて手付金を授受し、のちにトラブルが生ずることは実際には少なくありません。
 たとえば、違約手付のつもりでいたところ、相手方は解約手付と解して、一方的に契約を解除してきた、という場合があります。契約条項をみてもはっきりしない場合、どのように解決すべきでしょうか。結論をいえば、解約手付と解釈されます。
 さらに、違約手付としての条項を契約中で定めていても、解約手付の機能も同時に果たすのだ、という最高裁判所の判決があります。それによると、違約手付の合意をしただけでは、解約手付としての性質を否定したことにはならないというのです。学説には賛否両論があります。
 したがって、もっぱら違約手付であって、解約手付でないことを明らかにするためには、前掲の文例を若干修正して、「○○の契約違反によってこの契約が解除されたときに限り」、としたほうがよいでしょう。

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