土地売買契約条件の交渉

 購入地の私的な権利関係および公法上の諸制限について調査した結果、その土地を取得することに問題がなければ、契約条件の交渉に入ります。もっとも、これらの調査と契約条件の交渉が並行して行なわれることも実際には多いようです。
 ところで、契約条件とひとくちにいっても、その内容はきわめて多岐にわたります。はじめに、契約の核心をなす条件をあげると次のようです。
 第一は、売買代金の価額です。それと関連してその支払方法も問題となります。一括払いか分割払いか、手付金・内金を支払うか。代金の支払い時期(内金および残代金の支払い時期)をいつにするか、などの問題です。
 第二は、引渡しと登記です。通常、引渡しおよび登記は、売買代金(内金文払いのときは残代金)の支払いとひきかえになされますが、事情によって、ことなる時期を定めることもできます。仮登記を行なうか否かもひとつの問題です。
 以上の二つが、契約条件の最重要項目です。
 第三は、売買物件に設定されている他人の権利の処理および担保責任です。
 第四は、所有権の移転時期、公租公課の負担、危険負担のしかたなどです。
 第五は、契約の解除と損害賠償の定めです。
 このほか、土地の境界確認と測量のしかた、契約に関する紛争の処理方法、契約書の作成費用および保管方法なども、交渉によって定めておくべき契約条項です。

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 契約条件について売主と買主が完全な合意に達するのでなければ、契約は成立しません。宅地建物取引業者に売買の仲介を依頼した場合も、契約条件を確定するのは、業者でなく依頼者本人です。したがって、個々の契約条件について、業者の助力を得ながら充分に吟味し、交沙中の契約条件によって契約の目的を充分に達成することができるか、また、買主として負担することになる義務を完全に履行することができるか、をよく検討することが必要です。
 業者に仲介を依頼する場合は、契約条件については業者が用意した契約書案にしたがって相手方(売主)と協議することがふつうですが、業者が契約書案を準備するのはあくまでも便宜的な理由によるのであって、契約条件の内容は、すべて当事者の意思によって自由に決定されるのでなければなりません。印刷された契約書式であっても、それはあくまでも一つの参考例にすぎず、それに依拠する場合にも個々の条項について納得がいくまで業者の説明を求め、相手方と合意に達することが必要です。
 売買契約の代理を業者に依頼する場合も、本質的なちがいはありません。ただ、代理においては、契約を締結するのは代理人ですから、代理人に対しては売買金額の限度を明示し、基本的な契約条件について概略的な指示を与えて契約締結を委ねるのがふつうです。すなわち、代理人が相手方と交渉するうえでの一定の幅を認めておく、ということです。契約条項の個々の表現にいたるまで依頼者本人が決定することは、事実上困難ですし、またそれでは代理人を選任した意味が失われます。
 契約条件の交渉は、契約書に記載される契約条項の検討と確定という形ですすめられます。
 売買金額の決定は、それ自体法律的な問題ではありません。通常の物の売買のように、一般の市場相場を背景にして、当事者の合意によって自由に決定されます。その場合、概して次の三通りのきめ方があります。
 (1)平方メートルあたりの価格をきめ、それを登記簿に表示された面積に乗じて売買金額を決定し、その後の変更をみとめないどいう方法
 (2)同様に単価をきめ、それを実測によって算定される面積に乗じて売買金額を確定する方法
 (3)はじめから一括して売買金額を決定する方法
いずれの方法をとるのも自由ですが、契約後に生ずるトラブルをさけるため、契約条項の作成に際しては、それぞれ一定の配慮が必要です。
 まず、(1)については、のちに実測によって現実の面積が明らかになり、登記簿上の面積とのちがいが出たときにも、売買金額の修正をみとめないことを明示する必要があります。契約条項としては、次のように書きます。
 「第○条 売買代金は、一平方メートルあたり金○○円也、総額金○○円也とする。ただし、売買物件は、契約締結日現在の登記簿面表示面積によって売買されたものであるから、売主および買主は、後日測量その他の結果、売買物件の面積が後記登記簿表示面積と相違することがあっても、売買代金の増減その他なんらの異議も申し出ることができない」
 (2)については、二つの楊合が考えられます。ひとつは、さきに測量を行ない、それに基づいて総代金額をきめる場合です。契約締結前に測量がすんでいれば
 「第○条 売売買代金は、一平方メートルあたり金○○円也、総額金○○円也とする。ただし、売買物件の面積は、後記実測面積による」
 とすればよいわけですが、実際上は、契約締結後に測量を行なうことが多いので、その場合は
 「第○条 売買代金は、一平方メートルあたり金○○円也とし、実測面積によって算出する」
 とし、後記の測量条項をおくことになります。
 もうひとつの方法は、ひとまず登記簿面表示面積によって金額を算定し、のちに実測に従って清算することです。この場合は
 「第○条 売買代金は、一平方メートルあたり金○○円也、総額金○○円也とする。ただし、第○条による測量の結果、実測面積と後記登記旅商表示面積の間に相違がある場合は、売買代金は、増減面積一平方メートルあたり金○○円也の割合で修正する」とし、別に測量条項をおくことになります。
 なお、この方法とさきの(1)の方法(登記簿面売買)の中間として、登記簿面表示面積で売買するが、一定期間内に買主が実測面積にしたがって減額を請求した場合には、売主はそれに応ずる、という売主による面積保障の条項をおくことも考えられます。
 「第○条 売買代金は、一平方メートルあたり金○○円也、総額金○○円也とする。
 売買物件は、後記登記簿表示面積によって売買されたものであるが、実測面積がそれより少ない場合には、この契約締結後一年以内に買主より請求があったときに限り、売主は、一平方メートルあたり金○○円也の割合で、買主に売買代金を返還する」
 (3)の一括決定方式の場合にも、トラブルを避けるため、実測との相違によって変更が生じないことを明示します。
 「第○条 売買代金は、金○○円也とする。売主および買主は、実測面積が後記登記簿面表示面積と相違することがあっても、売買代金の増減その他なんらの異議も申し出ることができない」
 売買代金の支払いの日をある一日だけに限定すると不都合がありうるので、通常は、「○月○日までに支払う」と定めます。しかし、代金の支払いは、前述のように、土地の引渡しおよび移転登記の申請と同時に履行する関係にありますから、○月○日までであればいつ代金を支払ってもよいとすると、売主の方の具体的な準備がその日に即応できないこともあります。支払期限をきめることも、支払日を特定することも、一長一短があるわけです。したがって、具体的な支払日引渡しおよび登記申請の日の確定は後日当事者が祖談するという含みで、「○月○日までに」という表現をとることが多いようです。この場合にも、代金支払期限を表示して、引渡しおよび登記申請の同時履行を定めるか、それとも逆に引渡しまたは登記申請の期限を表示して、代金支払いの同時履行を定めるか、文章上の表現はさまざまです。ここでは、前者の文例をあげます。
 「第○条 買主は、売主に売買代金を○年○月○日までに支払う」
 内金、代金の支払いが分割される場合には、次のようになります。
 「第○条 買主は、売主に売買代金を次のとおりに支払う。
 一  ○年○月○日までに、内金として金○○円也
 二  ○年○月○日までに、内金として金○○円也
 三  ○年○月○日までに、残額」
 内金は、代金の分割払いです。買主側、売主側のそれぞれの事情によって、分割して支払う約定がなされるのです。
 買主が分割を要求するのは、売買代金の金策のためであることが多く、この場合は、現実には代金の一部あと払いの性格をもつことになります。
 売主が要求するのは、売買代金の一部をさきにもらって、他の土地などの購入の代金にあてるとか抵当権を消滅させるために債務の弁済にあてることが多く、この場合は、代金の一部先払いの性格をもち、契約締結時に内金が支払われることも少なくありません。
 内金の額が売買金額に対して相当高い割合となるときは、所有権移転請求権保全のための仮登記を行なうことがあります。その場合には、この条項につぎのように追加します。
 「売主は、前項第 号の内金の支払いと同時に、買主のために所有権移転請求権保全の仮登記を行なうことを承諾する。仮登記の費用は、買主の負担とする」

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