抵当権の付いている土地の供託

 抵当権の付いている土地を信託することはでるでしょうか。また、信託した土地・建物や、受益権を担保に提供することができるのでしょうか。
 抵当権の付着した土地も、法律上は信託することができます。
 しかし、抵当権設定契約においては「抵当権設定者は抵当権者の承諾なしには当該物件を譲渡したり、当該物件に権利を設定したりすることができない」旨の約定をすることが通例です。また、抵当権者は、抵当権設定者から当該物件を信託することの承諾を求められた際、一般的には承諾しないと考えられます。
 とりわけ、再開発事業を目的とする信託の場合のように、他の所有者の土地と合同で管理される土地を信託の目的物とすることは、抵当権を実行する際に、諸々の支障が生ずることが予想されるため、抵当権者が承諾を与える可能性は、ますます少ないと考えられます。
 信託目的にしたがって、事業を遂行する義務を負う受託者としても、このような土地を受託することは、望ましくないと考えられます。
 したがって、抵当権の付着した土地については、債務弁済により、抵当権を抹消した後に、受託する。または受益権を担保として、差し入れることを条件に、抵当権を抹消した後に受託する、の方法によることとします。
 信託された土地・建物は、受託者の所有物となり、委託者(または受益者)において、これを担保に提供することはできません。
 信託設定後、受益者が受益権を担保として差し入れることは可能です。
 受託者に対して差し入れることも可能です。
 なお、受益権が第三者へ担保提供されると、配当支払いなどの事務が煩雑になったり、受託者たる信託銀行が、トラブルに巻き込まれるなどの懸念もあるため、実務的には、受益者が資金調達を希望する場合は、信託銀行が受益権を担保として取得し、融資する方法で対応する場合が多いでしょう。

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 借地権や、借家権などのついている土地を、信託できるでしょうか。
 借地権や借家権は、財産権の一種であるから、土地と独立して信託の対象財産となります。
 ただし、信託業法上、前者は受託対象財産ですが、後者については不可です。
 借地権や借家権がついた土地については、信託の前に、土地所有者と借地権者、借家権者との間で、権利調整を行い、受託の対象を土地所有者のみとするのがベターでしょう。
 上記調整結果にしたがい、借地権者および借家権者に信託受益権を取得させます。
 その場合、借地権者、借家権者を受益者とする他益信託として設定するか、または、自益信託として設定後、委託者から受託権の一部を借地権者・借家権者に譲渡します。
 このほか、例えば、底地権者と借地権者の権利割合が3:7とした場合、借地権者に、7に相当する土地を所有させ、両者から、それぞれ土地の所有権の信託を受ける方法が考えられます。
 土地信託の、信託価額はどのようにして決定するのでしょうか。また、受益権証書には、額面の表示をするのでしょうか。
 信託価額については、原則としてどの価額にしなければいけないということはありません。従来、不動産信託については、固定資産税評価額を信託価額としています。ただし、法人が委託者の場合は、土地の簿価を信託価額とするのが適当でしょう。
 受益権(証書)の価値は、その時々の不動産の時価を反映します。したがって、証書面に金額表示することはあまり意味がありませんので、物件の表示のみとし、金額については表示しません。
 信託期間については、特段の規制はありませんので、委託者と受託者で協議して、自由に定めることができます。最長期間や、最短期間についても、特別の定めはありません。
 しかし、土地信託は、信託銀行が長期計画をたて、必要資金の借り入れを行って、土地に建物を建築し、賃貸事業を運営するものなので、信託期間は、本来長期間が予定されています。また、受託者としての責任を、全うするためにも、信託終了までに借入金を返済しておく必要があり、適常は、借入金返済期間よりも、信託期間の方が長くなるように定めます。
 以上の点から、実務的には20年前後の信託期間を定めることが多いでしょう。
 信託期間の途中で、信託契約を解約することは、原則としてできません。
 ただし、経済事情の変化、その他のやむを得ない事由により、信託銀行が信託目的の達成、または、信託事務の遂行が不可能、または、著しく困難と認められた場合や、受益者がやむを得ない事由により、信託の解約を申し出た場合は、解約できます。
 なお、信託期間中に、受益者の側で現金を必要とする場合には、受益権を担保に、融資を受けたり、受益権を売却することで対応できます。

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