土地信託の利点

 自分で不動産事業をする場合と比べて土地信託にはどのようなメリットがあるでしょうか。
 土地所有者は、信託銀行に土地を信託するだけで、事業利益を実績に応じて受け取れます。信託銀行が、企画・賃貸・管理などのノウハウを活用して事業を行うので、安心して任せられます。信託銀行が事業主となって、事業資金などを調達するので、土地所有者は資金調達の心配が不要です。信託期間中でも、受益権の全部、または一部を譲渡したり、借り入れの担保とすることにより、資金化をはかることができます。受益者が所得を申告する際には、自分で事業を行っているのと同じく、借入金の支払利息や、減価償却などを、必要経費として計上することができます。受益者に相続が発生した場合でも、受託者が行っている賃貸事業は、なんら影響を受けることなく継続し、相続人は、引き続き配当を受け取り、信託終了後には、信託財産の交付を受けることができます。
 なお、相続財産の評価については、信託財産の評価額から、信託財産に属する債務(借入金など)を控除することができます。

スポンサーリンク

 土地信託で収益事業を行った場合相続税・贈与税が節税できるのは、不動産は時価に比べてかなり低く評価され、他方、事業費を調達するための借入金はまるまるマイナスの財産として評価されるため結果として、節税効果があるわけです。
 例として、次のような場合を考えてみます。
 今Aさんが、時価1億円、相続税評価額3千万円の土地を持っています。この土地を信託銀行へ信託していただき、信託銀行は受託者として1億円の借入金をして、このお金で敷地上に時価1億円、相続税評価額7千万円の建物をつくったとします。この場合の相続税評価額を従前・従後で比較すると図のようになります。
土地信託
 土地信託により事業を行うことにより、相続税・贈与税が節税できます。実際には、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として運用されることが多く、この場合には、さらに、相続税法上の評価が減額され、節税効果は一層大きくなります。
 一般に証券・証書といわれるものは、有価証券と証拠証券に大別されます。
 a 有価証券は、財産権を表象するものであって、その権利の利用(移転・行使)が証券をもって行われることを要するものです。有価証券を紛失したときは、公示催告・除権判決手続きを経て、再発行されます。
 b 証拠証券は、財産権を表象するものですが、単に権利の存在を証明する証拠として、発行されるものです。したがって、その権利の行使は、必ずしも証券をもって行われることを要しません。ただし譲渡・質入にあたり、証券の引き渡しを要します。証拠証券を紛失したときは、その権利者が明確になれば、再発行ができます。(公示催告・除権判決手続きの対象とはなりえません。)
 土地信託における受益者には、受益権証書が交付されますが、この受益権証書は指名債権たる受益権を表象する証拠証券として位置づけられます。
 信託契約で、どのょうに定めるかによりますが、信託財産である土地・建物は、一種の「共有」関係にあり、原則的には、各委託者兼受益者の権利は、信託財産全体におょび、それぞれの、受益権の割合に応じて配当を受けたり、信託終了後、信託財産の返却を受けるこことになります。
 「土地信託」は、土地所有者の「土地を手放したくない」というニーズと、その土地を合理的に利用しようとする、社会的ニーズを結合させるための手法として、「信託」制度を活用した信託銀行独自の商品です。「信託」は「所有」と「利用」の区分という考えを根本とする制度であり、多面的に応用できる有用な方式として、脚光を浴びています。
 複数の地権者が協力して、共同ビル事業を営む場合に、これまでは、各権利者毎の建物区分所有という形態をとるため、建物の間取り、構造が制約され、合理的に最有効の利用ができないといったケースがみられました。「土地信託」によって「所有」と「利用」とを区分することにより、合理的な利用をはかり、より経済的なメリットを享受することが可能となるわけです。
 従来「共有」形態が嫌われたのは、
 a 共有者間で、管理・運営をめぐってトラブルが生じやすいこと。
 b 権利を売却処分する場合に、市場性に欠けることなどの理由によります。
 aについては、信託方式によれば、受託者である信託銀行が一括して管理・運用にあたるので、通常の共有関係のような煩わしさがなく、また万一他の共有者に、相続や破産が発生しても、信託財産の運用は、影響を受けることがありません。
 bについては、信託方式を利用して、受益権証書化することによって、安定した収益を生み、キャピタルゲインをも期待できる資産運用手段として、従来の共有持分以上の市場性を待つことが将来期待されています。
 また、信託方式による場合でも、一旦、各権利者ごとの、建物区分所有形態をとったうえで、信託することも当然可能です。ただし、この方式をとった場合には、「土地信託」の待つ長所を損うことにもなりかねないので、十分な検討が必要です。
 さらに、信託期間中は、共有形態で運用し、信託終了時に区分所有形態に戻して受益者へご返却するという方法もとれます。

土地
土地信託の仕組み/ 土地信託のメリット/ 土地信託の種類/ 土地の有効活用/ 土地開発手法/ 土地信託の現状と将来/ 複数地権者による共同事業、再開発事業への展開/ 土地信託制度の問題/ 土地信託の利点/ 抵当権の付いている土地の供託/ 信託財産の運用がうまくいかない場合の受益権対する配当/ 土地信託を利用する場合の採算性の可否/ 土地信託への期待/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー