土地開発手法

 土地の有効活用が叫ばれる中、これまでにも等価交換方式や借地方式が、有力な開発手法として提唱されてきました。
 等価交換方式は、立体買い替えの手法として、税法上の恩恵も受け、すでに既成市街地において、マンション事業などで普及しています。
 借地方式も、ツーステップ購入システムと銘打った借地権付住宅分譲、まず、第一段階で、借地権付きで住宅を売り、何年かして、購入者の方で資金ができたときに、残りの所有権を売り払うものや、住宅・都市整備公団の特別借地方式、借地契約を更新しないで、約定期間に土地所有者に土地が戻ってくるものなどが登場して、少しずつ注目を浴びつつあります。
 もっとも、実際に導入してみようとやおら腰を上げてみても、地主の方にとって、等価交換方式では、長年保有してきた土地の所有権を、一部手放すことになる。そのかわり、事業資金は不要となり、短期の採算は向上します。そのほか、取得する床の運用・管理面での不安が残ります。
 また、借地方式では、借地法に基づく借地権者への強い保護により、貸したまではいいが、土地が事実上戻ってこない事態も予測され、いねば庇を貸して母屋を取られる、ことにもなりかねない不安がつきまといます。それだけに、地主サイドで二の足を踏むケースも少なくないようです。

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 等価交換方式や、借地方式といった新しい事業手法に、どうしても満足できない人にとっても、土地信託は、不安感を取り除く妙案、切り札となりうる内容を秘めています。
 この制度は、土地所有者の方が、信託銀行にその土地を、有効活用の目的で信託することにより、一坪たりともその貴重な土地を手放さず、しかも面倒な建物の保守管理・運営には手を煩わすこともなく、土地の開発利益を長期間にわたり享受できる手法といえます。信託終了時には、期間中のキメ細かい管理の結果、高い資産価値が維持されたまま、そっくり土地・建物の返還を受けることが可能です。
 もちろん、自らが賃貸事業を営むケースと同じ節税効果(固定資産税、相続税など)が期待できるのは、言うまでもありません。
 土地の診断、マーケットリサーチ、法的規制の調査、事業プランの企画、所要資金の調達、建物の発注、テナントの募集、そして建物の管理・運営に至るまで、いわばワンセットで、不動産事業の専門家である信託銀行が、一貫して引き受けるわけですから、不動産経営に不慣れな人でも、安心して一人前のオーナーの椅子に座ることができます。
 信託銀行は、戦前から培った不動産業務の豊富な経験を土台に、弁護士、税理士、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、一級建築士、ビル管理コンサルタント、さらに一流の管理会社など充実した専門スタッフを揃えており、また、ゼネコンやデベロッパーとも提携するなど万全の引き受け体制を整備しています。
 また、信託銀行には、受託者として、信託法上、善管注意義務、分別管理義務、忠実義務、利益享受の禁止など厳しい義務が課されており、事業による利益は、一定の信託報酬が控除される以外、土地所有者が全面的に享受できる実績配当主義がとられています。
 事業資金の調達は、銀行だけにお手の物で、プロジェクトに合った返済条件も設定できます。採算が苦しい立ち上がりの時期に、相応の信託配当を行う芸当も可能です。
 こうしてみると、不動産事業の経験がない人、他に専念すべき世事をお持ちの人、家賃の値上げや修繕費の負担をめぐるテナント交渉は勘弁して欲しいという人、あるいは、自宅が当該事業物件と離れている人などには、確かに格好の仕組みといえます。
 年齢の面で、借り入れが難しく、事業化に踏み出せないご老人も、この土地信託の利用なら特に問題は少なく、これまで賃貸事業をあきらめていた方も、気安く信託銀行の窓口にご相談にみえるケースが増えています。
 また、遺産に絡む争いを、少しでも未然に防止するとともに、次世代にわたる資産の最適な保全や運用をめざして土地信託契約書の中に、将来の相続内容を明示するご老人もいらっしやいます。
 ところで、以上の利点が、土地信託独自の専売特許であると自慢することはできませんし、そのつもりもありません。確かに自らの力量や経験により、立派に、オフィスビルや、賃貸マンションを、経営している方は多いでしょうし、面倒な管理業務を、専ら信頼のおける業者に委託「所有と管理の分離」を実践している優雅なオーナーも少なくないはずです。
 といって、時代の急テンポな変化や、ますます多様化、高度化しているユーザーのニーズに、柔軟かつ機動的に対応して、資産の有効活用をはかっていくためには、賃貸市場の動向をはじめとする不動産市場全般の状況や税務問題などに精通した、よきコンサルタントを身近に置くことができたら申し分ありません。
 財務のデパート、である信託銀行が取り組む、土地信託の仕組みがこの時期脚光を浴びているのも、不動産事業が片手間なものでは対応しきれなくなった市場の動きと、決して無縁ではないのです。

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