土地信託の種類

 これまで、土地信託の仕組みとして、土地に建物を建築し、賃貸事業を運営する場合を中心にみてきましたが、このような基本的なタイプのほかに、次のようないろいろなタイプが考えられます。
 ・建物建設賃貸型土地信託(市街地再開発型)
  土地所有者が複数のケース
 ・宅地造成賃貸型土地信託
 ・宅地造成分譲型土地信託
 ・建物建設分譲型土地信託
 ・土地買収型土地信託
 ここでは、土地信託のいろいろなタイプについて、その仕組みとメリットなどをみてみましょう。

スポンサーリンク

 建物建設賃貸型土地信託(市街地再開発型)土地所有者が複数のケース
 土地信託により、信託した土地に建物を建築し、これを賃貸するという意味では、基本的なタイプと同じで、仕組みもほぼ同じです。
 ただ、基本的なタイプの場合は、土地所有者が一人だけでしたが、このケースでは、土地所有者(委託者)が複数になります。これから期待されている都市空間の活性化には、このケースが多くなります。
 この手法により、法定再開発によらないで、複数の土地所有者による市街地再開発や、共同ビルの建築が可能になりますが、信託が終了しますと一般に、土地に関する権利関係は旧来のままで、建物を共有することになりますので、この点について、事前に土地所有者全員が了解しておくことが必要でしょう。
 なお、一画地を、複数の地権者が共有しているようなケースでは、土地の共有持分により、建物の共有持分を決めておけばよいわけで、土地信託の基本的なタイプの一つと考えてよいでしょう。

 宅地造成賃貸型土地信託
 土地所有者から信託された土地を造成し、デベロッパーヘ一括賃貸するか、個々に賃貸するケースです。
 土地所有者(委託者)は、信託銀行(受託者)に土地を信託します。土地の所有権は、形式的に信託銀行に移転します。
 土地の信託と引き換えに、土地所有者(受益者)は受益権証書を取得します。
 受託者である信託銀行は、建設会社に造成工事を発注します。
 信託銀行は、造成工事に必要な資金を借り入れます。
 信託銀行は造成完了後、土地の引き渡しを受けます。
 信託銀行は、土地を信託目的にしたがい賃貸します。(賃借人はデベロッパーや個人です。)
 地代の収入の中から、借入金金利、公租公課、管理費用、信託報酬を差し引き、さらに借入金の返済に充当した残りを、土地所有者に配当します。
 信託期間が終了したときは、信託銀行は、土地所有者(受益権証書を売却した場合は売却先)に、土地を返還します。
土地信託
 ただ、このタイプの土地信託は、借地法との関係からみて、信託が終了したときに、借地人から土地の引き渡しを受けられるかどうか、問題が残ります。
 特に、デベロッパーが、土地を一括賃借して建物を建築し、これを借地権付建物として、一般に分譲販売した場合は、問題があるといえます。
 信託が終了しても、引き続き、デベロッパーと借地人との間に、土地の賃貸借契約が存続するおそれがあるからです。
 したがって、信託が終了したときに、更地ではなく、借地権付きの土地の返還を受けることになる場合も、想定しておくことが必要でしょう。

 宅地造成分譲型土地信託
 土地所有者から、信託された土地を造成し、分譲するケースです。
 土地所有者(委託者)は、信託銀行(受託者)に土地を信託します。土地の所有権は、形式的に信託銀行に移転します。
 土地の信託と引き換えに、土地所有者(受益者)は、受益権証書を取得します。
 受託者である信託銀行は、建設会社に造成工事を発注します。
 信託銀行は、造成工事に必要な資金を借り入れます。
 信託銀行は、造成工事完了後、土地の引き渡しを受けます。
 信託銀行は、土地を信託目的にしたがい分譲します。
 販売代金の中から、借入金金利、公租公課、管理費用、信託報酬を差し引き、さらに借入金の返済に充当した残りを、受益者に配当します。
土地信託
 (注)信託銀行が最終需要者に直接分譲するだけでなくデベロッパーに一括卸売りあるいは販売委託するケースも考えられます。
 このケースの場合、土地の造成が、開発行為に該当するときは、土地の信託にあたり、開発に関する許認可を取得できることが条件になります。
 また、分譲事業が国土利用計画法にかかる場合は、分譲価格について、宅地造成後の分譲段階ではなく、事業収支の試算段階で、事前に国土利用計画法にかかる届出をする必要があります。

 建物建設分譲型土地信託
 土地所有者から、信託された土地に、建物を建築し、これを分譲するケースです。
 仕組みは次のとおりで、宅地造成分譲型土地信託と、ほぼ同じと考えてよいでしょう。
 土地所有者(委託者)は、信託銀行(受託者)に土地を信託します。土地の所有権は、形式的に信託銀行に移転します。
 土地の信託と引き換えに、土地所有者(受益者)は、受益権証書を取得します。
 受託者である信託銀行は、建設会社に、建物を発注します。
 信託銀行は、建築に必要な資金を借り入れます。
 信託銀行は、建物完成後、建物の引き渡しを受けます。
 信託銀行は、土地・建物を、信託目的にしたがい、分譲します。
 販売代金の中から、借入金金利、公租公課、管理費用、信託報酬を差し引き、さらに借入金の返済に充当した残りを、受益者に配当します。
 このタイプの土地信託の場合、信託銀行(受託者)は、いわばデベロッパーとしての役割を果たすことになります。

 土地買収型土地信託
 土地の買収に、信託制度を利用するもので、地上げ信託、ともいいます。
 土地所有者から、デベロッパーに売却することを目的に、信託された土地を、開発許可取得後に、デベロッパーヘ一括して売却するケースです。
 土地所有者(委託者)は、信託銀行(受託者)に土地を信託します。土地の所有権は、形式的に、信託銀行に移転します。
 土地の信託と引き換えに、土地所有者(受益者)は、受益権証書を取得します。
 受託者である信託銀行は、土地をデベロッパーに賃貸します。
 信託銀行は、開発許可取得まで、賃料から公租公課、信託報酬などを差し引き、残りを受益者に配当します。
 開発許可取得後、信託銀行は、土地をデベロッパーに一括売却します。
 販売代金の中から信託報酬などを差し引き、残りを受益者に配当します。
土地信託
 ただ、土地所有者から信託された土地について、開発認可が得られないときは、当初の信託目的を達成することができませんので、この段階で信託は終了し、信託銀行(受託者)は土地を土地所有者(受益者)に返還することになります。
 この土地信託によれば、デベロッパーは土地を直接買収する場合と比較して、買収から開発に着手できるまでの金利負担を軽減することができ、また、開発許可が得られないまま土地を保有することになるというリスクを回避することができます。

 土地信託以外の不動産信託
 土地・建物など、不動産を信託する制度が不動産信託で、これまでにみてきた土地信託は、不動産信託の一つであるといえます。
 土地信託以外の不動産信託として、次のようなタイプがあります。
 土地・建物の管理信託
 地代や家賃の取り立てなどの、差配業務のための信託。なお、住宅・都市整備公団の民営賃貸向け特定分譲住宅制度を利用した、民賃管理信託も、管理信託の一種です。
 土地・建物の処分信託
 土地や建物を売り払うなど処分するための信託。
 設備信託
 建物の信託が中心です。建物などのユーザーが、延べ払いによる資金調達手段に利用するものです。
 ビルディング信託
 ビルを信託し、その受益権の譲渡により、資金を回収するものです。

土地
土地信託の仕組み/ 土地信託のメリット/ 土地信託の種類/ 土地の有効活用/ 土地開発手法/ 土地信託の現状と将来/ 複数地権者による共同事業、再開発事業への展開/ 土地信託制度の問題/ 土地信託の利点/ 抵当権の付いている土地の供託/ 信託財産の運用がうまくいかない場合の受益権対する配当/ 土地信託を利用する場合の採算性の可否/ 土地信託への期待/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー