新土地計画法と関連法

 都市計画法は大正八年に制定されて以来、戦後改革を経ても変わらず旧態依然たるものがあった。このように都市計画の基本法制が立ちおくれたまま無秩序な都市のぼう張、発展が進行し、スプロール化、不良住宅地の形成、公害の発生、公共投資の非効率、農業の荒廃等が深刻となり放置できなくなった事情を背景として、昭和四二年、宅地審議会の第六次答申が出された。その内容は、都市地域を、既成市街地、市街化地域、市街化調整地域、保存地域の四つに地域区分して、それぞれの対策を講じること、それを担保する措置として開発許可制度を新設すること、都市施設整備のプログラムと責任分担の原則を確立すること、計画策定手続を改めること、などが中心であった。この答申にもとづき、昭和四三年に新都市計画法が制定された。新法は、都市計画区域を広域的に定めうるようにしたこと、市街化区域と市街化調整区域とに分けて線引きするようにしたこと、都市計画決定の主体を原則として都道府県知事および市町村におろし、住民の意見反映の手続を認めたこと、開発許可制度を創設したこと、都市計画制限を強化したこと、都市計画事業主体について行政庁主義を改め原則として公共団体主義としたこと、事業予定地内の先買権及び買取り請求の制度を設けたこと、都市計両地方審議会等を設置したこと、無地転用規制を除外したこと、等をその主要な特徴とするものであった。

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 とくに開発許可制度について言えば、住宅のみならす、工場・学校等を含め、およそ市街化を促進するおそれのある一切の開発行為を、スプロール防止の観点から全部チェックすることにし、市街化区域内における小規模のものや調整区域内における農林漁業用や公益的な用途の場公等を除いて、すべて部道府県知事の許可を受けなければならないことにした。そして調整区域は市街化を抑制する区域であるから、原則として開発を許可してはならないというのが法の建て前です。
 この法律による都市計画は、国土総合開発法、首都圏整備法、近畿圏整備法、中部圏開発整備法をはじめとする一連の法律による国土計画又は地方計画、さらに道路法、高速自動車国遵法等にもとづく国の施設計画を上位計画とし、これら上位計画に造合しなければならないとされており、これら上位計画が、もともと、企業サイド、工業サイドからの開発計画であるところから、それに適合させられる都市計画もまた企業サイド、工業サイドのものとならざるをえない。したがって都市と農村の関係においても都市の優位が前提にあり、それと農林漁業との健全な調和がうたわれているにはせよ、本法の下で進行する市街化区域と市街化調整区域との線引きは、結局において、農村と農業を破壊することになり、またそれが破壊されることによって都市の居住環境をも悪化させるという悪循環を招き、その立法趣旨に反して、本法の出現は、都市と農村の関係に新たな矛盾をもたらすことになった。
 都市計画法の下における市街地開発事業とは、土地区画整理事業、市街地再開発事業、工業団地造成事業、新住宅市街地開発事業、新都市基盤整備事業をいうのであるが、このうち、土地区画整理法等の既成の法律は、都市計画法の改正によって新法に合うように改正されたほか、これらの事業の施行を円滑に進めるために、新しい法律が制定されるに至った。
 その一つは、都市再開発法である。都市の巨大化がもたらす矛盾の深刻化に伴って、地方分散化と共に、既成市街地の再開発による土地の高度利用、有効利用が、あらためて重要な政策目標とならざるをえない。市街地の再開発の手法としては土地区画整理法の中に立体換地の制度が設けられているが、この制度では不十分であるために、新しく都市再開発の基本的手法を制度化したものとして昭和四四年に都市再開発法が制定され、都市計画上とくに土地の高度利用をはかる必要がある区域における建物の共同化、立体化を促進するため再開発を行うことができるよう法律上の規定が整備されることになった。再開発事業において権利関係は複雑に入り組んでいる場合が多いので、これらの権利関係を調整するための法技術として、再開発法は換地処分に代えて権利変換処分という新しい手法を創設して、再開発前の古い権利を再開発事業完了後の新しい権利に移しかえることにしている。
 この土地区画整理法および都市再開発法の手法をさらに展開して、既成大都市の周辺地域における新都市の建設に関し、その都市基盤となる根幹公共施設の用に供すべき土地及び開発誘導地区に充てるべき土地を取得し整備するための新たな手法を開発したのが、昭和四七年の新都市基盤整備法です。この法律による手法は、一定の地域の中で根幹公共施設用地と開発誘導地区の用地相当面積を各地主から一律にあらかじめ施行者が買収し、それをさらに換地処分に似た「土地整理」で集約するという手法である。買収率は、根幹公共施設が一から二割、開発誘導地区が四割、住民に残った土地には環境整備と宅地進成分の減歩が五%かかるという具合いです。
 さらに昭和四七年には公有地拡大推進法が成立し、市街化区域の整備促進のため必要な土地の先買い制度、地方公共団体に代って土地の先行取得を行うことを目的とする土地開発公社その他の措置が講じられた。すでに昭和三五年頃から、各地方公共団体は、公共用地の先行的取得のために地方開発公社を設立していたが、この多くは民法第三四条の公益法人であり、地方公共団体との責任関係も明確でなく、また先買い制度が不十分であることが、しばしば指摘されてきた。本法は、これらの問題点を解決するために登場したが、翌四八年には早くも改正された。改正法は先買い制度の対象区域をさらに都市計画区域に拡大し、また土地開発公社の業務範囲を拡大し、土地の取得造成に伴って必要となる道路、河川、公園等の公共施設の整備事業を公社に委託することができるようにした。

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