住宅・宅地法制

 住宅政策としては、政府の持家政策をさらに助長するために、昭和四〇年、地方住宅供給会社法が制定された。これは地方公社が敷地を取得して住宅を建設し、これをあらかじめ一定割合の金額を積み立てた希望者に分譲するしくみである。また高層分譲住宅がしだいに増大し、住宅の立体化が進む中で、その権利関係の調整があらためて問題となり、民法の枠の中では処理が困難となったので、昭和三七年に「建物の区分所有等に関する法律」が成立した。

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 借地・借家法は戦後改革がないまま、もっぱら判刑法の展開に委ねられていたが、昭和三〇年代の新しい都市化現象、都市問題の登場にそなえて、その改正の必要性があらためて問題となった。当初は、借地・借家法の条文修正にとどまらす、借地法、借家法、建物保護二関スル法律、罹災都市借地借家臨時処理法、民法中地上権の規定等をすべて吸収して、統一法典をつくるという構想があった。また借地については借地権を物権として構成し、その消滅の原因を明文で規定するなどの構想もあった。しかし、借地借家問題をめぐる利害の対立が複雑であり、容易に結論はえられなかった。借地権・借家権を強化し貸主の立場を不利にすれば、住宅に対する民間投資を妨げ、かえって住宅不足を招き、借地人・借家人の不利となるから、借地権・借家権の強化には限界があるという考えがたえず出された。こうして一〇年間ちかく議論が行われたが、結局、当初の統一的な住宅立法の構想はまとまらないばかりでなく、借地権・借家権保護強化の考えも後退せざるをえず、さしあたり、最低必要な部分の手なおしをするにとどまり、昭和四一年に借地・借家法の一部改正が実現した。とくに、借地権の物権化、その譲渡の自由は貸主側の強力な反対にあって実休演上は実現しなかった。しかし、その代りに、借地権の譲渡や借地上の建物の増改築については、裁判所が借地権者の申し立てによって地主の承諾にかわる許可を与えうるみちを関くことによって不十分ながら借地権の保障に一歩を進めた。
 改正借地法は、また、都市の状況の変化により付近一帯が高層化したとか、防火地域の指定をされた等の事情変更があって現に借地権を設定するならば堅固な建物を建てるのが合理的であると思われる場合には、裁判所の介入により借地条件の変更をなしうることにした。これは、都市の高層化・立体化を促進するという都市政策の観点から国家が私権関係の調整をはかるものであって、裁判による都市政策の実現であるともいえる。改正借地法は、この他に、地代増減請求の特則をも設けている。なお、借地法と同時に民法も改正され、民法の地上権の規定の申に空中権および地下権の規定が設けられた。これらを区分地上権といい、高層分譲住宅、空中ケーブル、地下鉄、地下街設置等の場合に問題となる権利である。これもまた都市の高層化・立体化を反映したものです。
 この時期の宅地法制でさらに注目すべきものは、新しい手法でニュータウン等を開発するための法律として制定された新住宅市街地開発法です。公的機関による宅地開発としては、買収方式と土地区画整理方式とがあるが、全面買収方式による大規模な宅地開発を進めるために、昭和三六年の住宅対策審議会、同三七年の宅地制度審議会の答申を経て、同法が成立した。その内容は、地方公共団体または日本住宅公団が事業主体となり、単なる宅地造成のみでなく総合的なまちを新しくつくるための事業を都市計画事業として行い、その区域内の上地を全部買収するというものであるが、用地取得手段として、事業施行地区内における建築行為等を制限し、事業施行者に公用収用権、先買権を与え、また土地所有者に買収請求権を与えている。本法の下で、私人Aの土地を公用収用し、これを他の私人Bに与えるということが憲法上許されるか否かという問題が提起され、争われてきた。
 また私企業によって行われる宅地開発については、増大する宅地需要につけこんで、粗悪な宅地造成を行うものが増大したが、とくに昭和三六年の集申豪雨のさい、宅地造成に伴う崖崩れや土砂の流出により多数の死傷者が出るにおよんで宅地造成を規制する必要性が叫ばれ、同年に宅地造成等規制法が制定された。これによれば宅地造成工事規制区域として指定された地区内の工事は都道府県知事の許可を受けなければならない。しかしこの法律の現実の運用状況はいちじるしく消極的であり、十分にその機能を果していない。政府は、一方で民間宅地造成を規制しつつ、他方でこれを奨励するために昭和三九年に、住宅造成事業法を制定し、認可をうけた宅地造成事業の施行を促進するため、農地転用について特別に配慮し、また金融の使をはかることとした。

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